Дарственная на дачу: как правильно оформить документы и избежать рисков

Подарок в виде дачи может стать прекрасным жестом, но как правильно оформить дарение и избежать рисков? В статье «Как оформить дарение дачи: документы и риски при оформлении» вы найдете полезные советы и информацию о необходимых документах, а также узнаете, какие риски могут возникнуть при неправильном оформлении дарственной на дачу.

Что такое дача?

Когда произносят слово “дача” все представляют одно и тоже: участок с грядками и садовыми деревьями, на котором построен маленький садовый дом.

Несмотря на то, что российское законодательство не содержит определения дачи, принято считать, что дача — это огород или сад, дачный дом и хозяйственные постройки на нем.

Отдельно каждая из названных составляющих определена в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ:

Независимо от назначения строений или участка, дачный дом и земля под ним всегда объекты недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Это привносит в процесс совершения сделок с ними некоторые особенности.

Особенность заключения дарственной с дачей

В земельном законодательстве провозглашен принцип следования судьбы построек за судьбой земельного участка, на котором они расположены (ст. 35 ЗК РФ). То есть по общему правилу нельзя подарить садовый дом, а участок под ним оставить в собственности прежнего владельца — только все вместе.

Пример

Ващекин В.Б. являлся собственником ⅓ дома и соответственно такой же доли земельного участка под ним. Решив распорядиться имуществом, он безвозмездно передал по договору дарения Ващекину Д.В. долю в праве собственности на дом. Впоследствии между одаренным и другими сособственниками возник спор по поводу прав на землю — ведь Ващекин В.Б. в договоре дарения указал только дом. Суд, руководствуясь невозможностью передачи здания отдельно от земли, подтвердил, что вместе с правами на дом к одаряемому перешли и права на часть земельного участка (Решение Первоуральского городского суда Сверловской области от 23.11.2020 по делу № 2-3257/2020)

Закон предусматривает несколько исключений из общего правила и разрешает отчуждение строения отдельно от земли в случаях, если:

1. передается часть здания, которая не может быть выделена как отдельный объект вместе с соразмерной частью земельного участка;
2. земельный участок под зданием изъят из оборота (территория национального парка или воинской части);
3. здание расположено на участке на условиях сервитута, т.е. участок находится в чужой собственности, а владелец здания имеет право пользования им.

Применительно к дарению дачи отметим, что включить в дарственную дом без садового участка практически невозможно.

Как подарить дачу: пошаговая инструкция

Чтобы без проблем безвозмездно передать такое имущество в собственность другого человека, лучше придерживаться определенного плана действий:

1. Согласовать условия дарения. Сделка может быть реальной, то есть право собственности перейдет к одаряемому сразу после государственной регистрации дарственной, или консенсуальной — переход права собственности связан с конкретным событием, например, рождением внуков.
2. Собрать документы участников сделки (паспорта) и документы на недвижимость.
3. При необходимости получить нотариальное согласие на сделку, например от супруга на дарение общего имущества.
4. Составление дарственной. Содействие в этом может оказать нотариус перед удостоверением сделки или юрист, если удостоверение договора не требуется.
5. Подача документов на регистрацию перехода права собственности через нотариуса или МФЦ.
6. Получение выписки из ЕГРН. Этот документ заменил свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и содержит все значимые характеристики объекта, сведения о собственнике и наличии обременений.

Поликарпов Андрей Валерьевич

Юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Нельзя составить дарственную в произвольной форме — она должна отвечать требованиям закона, и это проверят при регистрации сделки. Лучше заранее обратиться к специалисту за помощью в составлении договора дарения.

Какие документы нужны для заключения договора дарения?

Для составления дарственной на комнату нужно собрать стандартный пакет документов, как и для любой другой недвижимости:

• документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого;

• правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности или, что лучше и актуальнее, выписку из ЕГРН.

• акт приема-передачи (обязательного наличия акта закон не требует, но его составление позволит избежать взаимных претензий и проблем);

• в случае, если сделка предполагает согласие третьих лиц на ее совершение, необходимо нотариально удостоверенное согласие.

Если документы для регистрации перехода права собственности в электронном виде будет подавать нотариус, срок оказания государственной услуги сократится с 10 до 3 дней.

Если участники сделки все таки хотят самостоятельно озаботится составлением дарственной на дачу, наши юристы подготовили договор дарения дачи — образец документа, в который необходимо будет внести только данные сторон и характеристики объекта и скачать его:

Образец договора

Образец договора дарения дачи

Когда подарить дачу не получится?

В гражданском законодательстве провозглашен принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). Применительно к рассматриваемому вопросу это означает, что даритель может выбирать кому и когда подарить дачу. Условия, правда, одаряемому никакие ставить нельзя: дарение — безусловная сделка и не подразумевает встречного предоставления.

Из любого правила есть исключения: в ст. 575 ГК РФ перечислены лица, которые не могут дарить имущество и принимать его в дар:

1. нельзя включать в дарственную недвижимость, принадлежащую детям от 0 до 6 лет и недееспособным;
2. нельзя дарить имущество педагогам, учителям, медработникам, соцработникам, если даритель — пациент, воспитанник или клиент, или их родственник/супруг;
3. нельзя дарить государственным или муниципальным служащим, если это связано с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. не могут безвозмездно передавать имущество коммерческие организации друг другу.

Нужно ли идти с дарственной к нотариусу?

Договор дарения может быть совершен в простой письменной форме и не требует особого нотариального удостоверения, но есть два случая, когда сделать это все таки необходимо:

1. если даритель не лично заключает сделку и подписывает дарственную на недвижимость, а через представителя по доверенности;
2. если даритель не достиг 18 лет или является недееспособным/ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К нотариусу можно обратиться не только за удостоверением сделки, но и за помощью в составлении дарственной, правовой консультацией, направлении сведений на государственную регистрацию перехода права собственности.

Поликарпов Андрей Валерьевич

Юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Если вы хотите быть уверенным в законности и правильности оформления дарения, не обязательно идти к нотариусу и платить огромные деньги за пошлину и услуги правового и технического характера — закажите у юриста комплексное сопровождение сделки и сэкономьте.

Нужно ли платить пошлину, чтобы подарить дачу?

В зависимости от того, нужно ли в конкретном случае обращаться к нотариусу или нет, государственная пошлина должна быть оплачена один или два раза.

Если нужно нотариальное удостоверение сделки, перед визитом к специалисту нужно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий — 0,5% от кадастровой или рыночной стоимости комнаты (ст. 333.24 НК РФ).

Если услуги нотариуса нужны не всегда, то пошлину за регистрацию перехода права собственности придется заплатить в любом случае — 2 000 рублей, если дачу дарит гражданин.

Налоги с дарения дачи

Дарственная на дачу между близкими родственниками не подлежит налогообложению (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Близкими родственниками считаются родители, дети,супруги, бабушки и дедушки,внуки.

Если дарственная составляется между людьми не настолько близкими, придется отдать в бюджет государства 13% от стоимости имущества.

Для расчета размера налога, подлежащего уплате, согласно указаниям судов и ФНС, необходимо применять кадастровую или инвентаризационную стоимость, но в случаях, когда в договоре дарения стороны не согласовали иную стоимость.(п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кадастровую стоимость земли и дома можно узнать из выписки из ЕГРН, а инвентаризационную только в документах бюро технической инвентаризации.

Важно! Если дарение произошло не между близкими родственниками и одаряемый принял решение продать недвижимость до истечения трехлетнего срока владения, он заплатит НДФЛ дважды. Двойным налогообложением этот случай не является. (Письмо ФНС от 27.07.2016 № БС-3-11/3427@)

Проблемы, которые могут возникнуть при дарении дачи

По закону любая сделка, даже если она не предполагает передачу денег, должна отвечать определенным требованиям — в противном случае повышается риск оспаривания такой дарственной и возврата имущества владельцу.

К таким требованиям относятся:

1. Даритель должен быть в возрасте 18 лет и старше и не иметь ограничений по дееспособности.
2. Даритель должен иметь волю именно на безвозмездную передачу права собственности на вещь.

   ПримерДоговор дарения между Ивановым А. и Петровым М. был заключен с целью уклонения от уплаты налогов — на самом деле Петров М. заплатил за дом и землю.

3. Договор дарения дачи предполагает переход всех прав собственника к новому владельцу: владения, пользования и распоряжения.

   ПримерГражданин М. задолжал банкам крупную сумму. Зная, что на единственное жилье взыскание не обращают, он решил уберечь от приставов любимую дачу и “подарил” ее дочери. Фактически последствий дарения не наступило — М. продолжает пользоваться дачей, продавать урожай, а дочь проживает во Владивостоке и не заинтересована в имуществе. 

4. Нельзя заключить договор дарения дачного участка, если сделка затронет права третьих лиц

   В некоторых случаях нельзя просто взять и составить дарственную на недвижимость. Например, если дача куплена в период нахождения собственника в браке, нужно спрашивать согласия второго супруга на дарение.

5. Владельца заставили подарить недвижимость или обманом поставили подпись на договор дарения садового дома.

   ПримерЕсли гражданина принуждают подписать договор дарения недвижимости под угрозой разгласить какие-либо порочащие его сведения или физической расправы, такая сделка может быть признана недействительной.

   ПримерЕсли гражданину дали подписать документы, умышленно умолчав об их содержании, или он, вследствие неграмотности, заблуждается насчет содержания подписываемых документов, сделка может быть оспорена.

Признание договора дарения дачи недействительным: судебная практика

Мы рассказали о случаях, когда договор дарения может быть поставлен под сомнение — оспорить такой документ можно только в судебном порядке. Проиллюстрируем ситуацию, когда договор дарения был признан недействительным ввиду сомнений в дееспособности дарителя.

Жукарина В.Ф. обратилась в суд с требованием к своей дочери Борискиной Н.В. просила признать договор дарения частного дома и земельного участка под ним недействительным. В обоснование иска указала, что дом и земля под ним они приобрели вместе с мужем в период брака. ПОсле смерти мужа, дочь сказала, что дом нужно оформить надлежащим образом. Истица пожилого возраста, малограмотная и плохо видящая, полностью доверилась дочери. Стороны посетили нотариуса, где истец полагала, что оформляет наследство после смерти мужа.

Вскоре после оформления документов у них с дочерью произошла ссора, в ходе которой истица узнала, что оказывается подписана дарственная на дачный участок и дом в пользу дочери.

Суд установил, что Жукарина В.Ф. не имела намерения на безвозмездное отчуждение имущества, была введена в заблуждение, в связи с чем удовлетворил иск (Решение Дивеевского районного суда Нижегородской области от 28.01.2020 по делу № 2-10/2020).

Частые вопросы

Как оформляется дарственная на дачу?

+

Оформление происходит по общим правилам: нужно собрать необходимые документы, составить текст дарственной и акт приема-передачи, зарегистрировать сделку через нотариуса или МФЦ.

Хочу подарить только садовый домик своим детям, а огород оставить себе, так можно?

+

Нет. Важно, что по договору дарения в таком случае передается совокупность объектов: земля, дом и хозяйственные постройки (строения передаются в обязательном порядке, если являются капитальными строениями).

Как не платить налоги при дарении?

+

Не платить налоги можно только, если заключить договор дарения дачи между близкими родственниками.

Какие ворота лучше установить на даче?

Выбор ворот для дачи зависит от нескольких факторов, таких как место установки, размеры, цель использования и стиль.

1. Распашные ворота: это самый популярный тип ворот для дачи. Они экономичны и легко устанавливаются.

2. Секционные ворота: это оптимальный выбор для более крупных дачных участков. Они занимают меньше места, чем распашные ворота, и предлагают более высокую защиту.

3. Откатные ворота: это хороший выбор для мест с ограниченным пространством. Они удобны для управления и обеспечивают хорошую защиту.

Рекомендуется уточнять эту информацию у производителя или у поставщика материалов, а также проконсультироваться с профессиональным монтажником, чтобы выбрать наиболее подходящ

Если говорить о выборе ворот для дачи, то следует учитывать несколько важных факторов:

1. Материал: выбор материала зависит от того, насколько важен внешний вид ворот и какая цена вас устраивает. Наиболее распространенные материалы — это металл, дерево или пластик.

2. Размеры: важно выбрать ворота, которые будут подходящими для вашего входа или проезда.

3. Тип открывания: существует несколько разных типов открывания, включая вращающиеся, распашные и секционные ворота.

4. Безопасность: выбирайте ворота с системой блокировки, которая будет обеспечивать безопасность вашей дачи.

В целом, выбор ворот для дачи зависит от ваших индивидуальных потребностей и предпочтений.