Дачная амнистия представляет собой упрощенный порядок для включения на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость, который не требует обязательного предоставления уведомления о намеченном строительстве или о завершении строительства в контрольные органы (согласно пункту 12 статьи…).
70 Закона о государственной регистрации недвижимости[1]).
В порядке дачной амнистии можно зарегистрировать жилой или садовый дом, если они расположены на садовых земельных участках, а также участках для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
В этом случае государство легализует постройку посредством проведения правовой экспертизы поданных в Росреестр документов. Застройщику не требуется взаимодействовать с иными государственными и муниципальными органами.
Фактически правовой режим дачной амнистии значительно упрощает легализацию жилых и садовых домов, позволяя ограничиваться лишь техническим планом и декларацией об объекте недвижимости.
При этом незначительные полномочия Росреестра по осуществлению правовой экспертизы могут служить основанием для различного рода злоупотреблений со стороны лиц, легализующих постройки в порядке дачной амнистии.
Жизненный пример, исходя из практики Правового центра «Два М» – возведение хостела (магазина, фитнес-клуба, казино и пр.), соответствующего параметрам для легализации постройки как жилого или садового дома.
В этом посте я расскажу, что проверяет Росреестр при учете недвижимых объектов в порядке дачной амнистии, а также какие могут быть риски признания зарегистрированных в порядке дачной амнистии объектов самовольными постройками.
- Относительно границ правовой экспертизы при легализации постройки в порядке дачной амнистии.
- До 1 июля 2022 года применялась прежняя редакция Закона о государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с ч. 13 ст. 70 Закона в прежней редакции в предмет «росреестровской» проверки при легализации постройки в порядке дачной амнистии входят установление соответствия постройки:
- сведениям, содержащимся в ЕГРН (в том числе о зонах с особыми условиями использования территории);
- предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.
В соответствии с разъяснениями Росреестра, содержащимися в письме от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21, проверке подлежат именно предельные параметры объекта капитального строительства, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК), а не параметры, устанавливаемые для земельного участка правилами землепользования и застройки, полномочия по проверке которых возложены на уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган исполнительной власти.
В п. 39 ст. 1 ГрК установлены параметры объекта индивидуального жилищного строительства:
- этажность – не более 3 наземных этажей;
- высотность – не более 20 метров;
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Как указано в Письме приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.
По сути Росреестр, проверяя постройку, фактически смотрел на ее этажность, высотность, а также установленные в отношении земельного участка зоны с особым использованием охраняемых территорий.
Судебной практикой подтверждается то обстоятельство, что отказ в осуществлении регистрации жилого дома по причине нарушений параметров разрешенного строительства, установленных для конкретного земельного участка, являлся незаконным.
Такой вывод сделала СКАД Верховного суда РФ в кассационном определении от 20.10.2021 N 4-КАД21-47-К1: Росреестр должен «проверять соответствие строения параметрам объекта недвижимого имущества, а не предельным параметрам разрешенного строительства».
В таком случае, что мы имеем?
А имеем мы следующее: до 1.07.2022 года в порядке дачной амнистии можно было зарегистрировать право на постройку, возведенную с различными нарушениями градостроительного и земельного законодательства. Главное, чтобы параметры объекта соответствовали перечисленным в п. 39 ст. 1 ГрК параметрам жилого дома, а также отсутствовали ЗОУИТ, препятствующие размещению ОКС на земельном участке.
- Вступивший 1.07.2022 г. в силу Федеральный закон от 30.12.2021 N 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» расширил предмет правовой экспертизы Росреестра при проверке документов, опосредующих легализацию жилого дома в порядке дачной амнистии.
Так, в силу п. 2 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации в действующей редакции Росреестр проверяет представленные документы на соответствие предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.
Таким образом, с 1.07.2022 г. Росреестр при легализации жилого дома проверяет документы на предмет соответствия жилого дома правилам землепользования и застройки.
- Тем не менее даже в новой редакции Закона о государственной регистрации Росреестр не может проверить легализуемый объект в том объеме, который позволяет исключить различные злоупотребления со стороны застройщиков.
По-прежнему Росреестр не в состоянии определить соответствие возведенной постройки техническим регламентам, а также реальное целевое назначение легализуемого как жилой или садовый дом объекта.
Более того, в п. 1 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации указано, что Росреестр проверяет построенный объект на соответствие ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН.
В настоящий момент существенный объем ЗОУИТ не внесен в ЕГРН. Причиной тому служит Федеральный закон от 3.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». По нему до 1.01.2028 года зоны считаются установленными вне зависимости от факта внесения сведений о них в ЕГРН. При этом имеются основания полагать, что установленный мораторий будет в последствии пролонгирован.
Соответственно зачастую легализация постройки возможна и когда строительство осуществляется в зоне с особыми условиями использования территорий, запрещающей возведение жилых или садовых домов.
- Относительно риска сноса зарегистрированного в порядке дачной амнистии объекта по правилам статьи 222 ГК.
Поскольку в порядке дачной амнистии могут быть зарегистрированы объекты, нарушающие требования технических регламентов, не являющиеся жилыми или садовыми домами, находящиеся в зоне с особыми условиями использования территории, актуальным становится вопрос о возможности признания таких построек самовольными.
Рассмотрим на примере: некто построил дом с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка и зарегистрировал его в установленном дачной амнистией порядке. Недовольный такой постройкой сосед обратился с жалобой в уполномоченный орган, который в свою очередь предъявил иск о сносе самовольной постройки.
Можно ли назвать такую постройку самовольной в том смысле, какой в нее вкладывает статья 222 Гражданского кодекса?
Гражданский кодекс признает постройку самовольной, если она возведена:
- на чужом земельном участке не предоставленном в установленном законом порядке;
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- без получения необходимых для этого разрешений и согласований;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Конституционный суд также указал, что каждое из вышеперечисленных оснований является достаточным для признания постройки самовольной[2].
Известна позиция высших судов, изложенная в п. 23 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой наличие регистрации права в ЕГРН на недвижимое имущество не исключает возможности предъявления требования о его сносе как самовольной постройки.
Таким образом, вне зависимости от того, что в отношении построенного объекта Росреестром проведена правовая экспертиза и осуществлена регистрация права собственности в порядке дачной амнистии, сам факт возведения строения с нарушениями законодательства может служить основанием для признания его самовольной постройкой.
Указанные выводы находят отражение и в судебной практике.
Так, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 20.01.2022 по делу N 88-29586/2021 отменил нижестоящие судебные акты, которыми суды ранее отказали в иске департамента о сносе самовольной постройки – жилого дома в связи с тем, что его легализация осуществлена в порядке дачной амнистии. Причиной же отмены судебных актов послужило то обстоятельство, что дом возведен с нарушением плотности застройки, установленной ПЗЗ Сочи.
Аналогичная практика встречается и в случае, когда недвижимость зарегистрирована в ЗОУИТ, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН [3].
Также СКЭС Верховного суда РФ обязала нижестоящие суды выяснить является ли спорный объект жилым домом, что по мнению коллегии имеет определяющее значение при разрешении вопроса о сносе зарегистрированной в упрощенном порядке постройки[4].
Таким образом, нарушение требований градостроительного и земельного законодательства при строительстве капитального объекта не может быть нивелировано за счет регистрации указанного объекта в порядке дачной амнистии.
Очевидно, что сносу могут быть подвержены постройки возведенные:
- с нарушением строительных норм и правил;
- в нарушение правил землепользования и застройки, в частности с нарушением установленной правилами плотности, высотности и этажности постройки;
- с нарушением минимальных отступов, при отсутствии согласия соседа на сохранение постройки;
- в нарушение требования о целевой принадлежности постройки к жилому или садовому дому;
- в зонах с особыми условиями использования территории;
- в пределах границ береговой полосы водного объекта.
Вывод: действительно, возможность легализовать строение на основании одной декларации об объекте недвижимости, а также ограниченные полномочия Росреестра могут служить поводом для возникновения права собственности на объекты, построенные в нарушение действующего законодательства.
Тем не менее, факт легализации постройки в порядке дачной амнистии не освобождает собственника здания от рисков признания возведенного объекта самовольной постройкой в связи с нарушением тех требований, которые не входят в предмет проверки Росреестра.
[1] Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
[2] Определение КС РФ от 03.07.2007 N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»
[3] Решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 29.07.2022 по делу N 2-598/2022.
[4] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2022 N 305-ЭС21-20512 по делу N А40-255826/2019
Как зарегистрировать дом на дачном участке в РБ?
Для регистрации дома на дачном участке в Республике Беларусь необходимо выполнить следующие шаги:
-
Получить разрешение на строительство дома на дачном участке в местных органах исполнительной власти.
-
Построить дом в соответствии с проектом и получить акт приемки-передачи от органов государственного строительного надзора.
-
Оформить право собственности на дачный участок и дом, оформив договор купли-продажи, дарения или наследования.
-
Подать заявление в местный орган Регистрационно-кадастровой службы (РКС) и предоставить следующие документы:
- паспорт собственника дома и участка;
- свидетельство о праве собственности на дачный участок и дом;
- акт приемки-передачи дома;
- документы, подтверждающие соответствие дома установленным нормам и правилам.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию.
После регистрации дома на дачном участке вам будет выдано свидетельство о регистрации права на недвижимость.
Важно отметить, что в некоторых местах дачные участки не предназначены для постоянного проживания, и регистрация на таком участке может быть ограничена законодательством. Поэтому перед покупкой и строительством дома на дачном участке необходимо уточнить все требования и правила, регулирующие данный процесс в вашем регионе.
Видео. Оформление недвижимости по «дачной амнистии»
