Иногда человек покупает квартиру с намерением жить в ней годами, иногда — просто потому что вложить деньги нужно куда-то. А бывает, что план один, а выходит совсем по-другому. С клубными домами это особенно заметно. Формат сам по себе достаточно специфический: не массовый, не универсальный, не всегда однозначно выгодный. Но интерес вызывает стабильно — из-за тишины, приватности, ощущения «как в Европе», некой закрытости от всего остального города. И тут возникает вопрос: а можно ли на этом заработать? Или всё-таки это история больше про комфорт? Люди пытаются совместить — чтобы и жильё было престижным, и инвестиция «работала». Получается ли? Не всегда очевидно. Особенно если смотришь на красивые картинки, слушаешь риелтора и не видишь, что будет потом, через полгода, через два года.
Клубный дом как личное пространство
Кому-то нравится, когда соседей почти нет, лифт ездит пустой, а вечером не слышно ни топота, ни громкой музыки. Вот тогда клубный дом становится не просто стенами, а продолжением своего ритма жизни. Утром выходишь — тишина в холле, ни одного незнакомого лица, охрана кивнула, двор пустой. Есть в этом что-то почти театральное. Люди, которые устали от огромных жилых комплексов, лифтов, битком набитых маршруток у подъезда — они ощущают такую смену формата как облегчение. В клубном доме не будет детского сада во дворе, нет и супермаркета в цокольном этаже, и, скорее всего, соседи не будут устраивать вечеринки на всю площадку. Это не значит, что будет скучно. Просто ритм здесь тише. Парадная с зеркалами, запах свежей штукатурки, лестничный марш не как в многоэтажке, а почти дизайнерский. Кто-то живёт в таких домах годами, не желая больше возвращаться к привычной многоэтажности. Особенно если не нужны беготня, тусовки, лифты с коробками от пиццы и перегруженные парковки. Да, минусы есть. Иногда не хватает инфраструктуры рядом. Или наоборот — всё есть, но до школы 25 минут на машине. В ЖК Заречье Парк, например, дом почти в лесу, но если без машины — уже тяжело. И пусть воздух шикарный, но ходить каждый раз по три километра до нормального магазина — так себе развлечение. Ещё бывают ситуации, когда у тебя в доме 12 квартир, а половина стоит пустыми — купили под инвестиции, и никто не живёт. Тогда вроде всё красиво, а как в подъезд зайдёшь — пусто, лампочки иногда не горят, управляющая компания расслабляется. Жить можно, но ощущение пустоты гложет.
Клубный дом как инвестиция под аренду
На первый взгляд кажется: раз жильё такое престижное, аренда тоже будет дорогой. И так, чтобы быстро окупалось, без простоев, без проблем. Но когда начинаешь считать, возникают нюансы. Во-первых, арендаторов в клубный дом найти не так просто. Это не стандартная двушка, которую снимают студенты или семьи с детьми. Тут нужен человек с доходом, вкусом, пониманием, что за формат. Обычно это одиночки, реже — пары без детей, часто — иностранцы или временные жители города, приехавшие по контракту.
И даже если желающих немного, они придирчивые. Могут неделями рассматривать одну квартиру, обсуждать цвета штор, спорить про мебель. А ты, как владелец, платишь налоги, коммунальные, следишь за уборкой, и всё это — при пустой квартире. Нанять управляющую компанию можно, но не всякая берётся за клубные дома, и не всякая хорошо работает. Простои случаются, особенно летом или в «низкий сезон». Если считать в цифрах — бывает, что доход от аренды в клубном доме сравним или даже ниже, чем от обычной квартиры такого же метража, но в хорошем районе. Потому что аренда дорогая, да, но и стоимость входа — высокая. Сама квартира стоит на 20–30% дороже, а иногда и больше. Добавим сюда ремонт — и не просто «под ключ», а дизайнерский, с мебелью, техникой, потому что без этого никто и смотреть не станет. Иногда доходность получается 3–4% годовых. А если квартира простаивает по 2–3 месяца между арендаторами — то и того меньше. Это уже на уровне банковского вклада, но без гарантий, с расходами, с необходимостью контролировать. Бывают кейсы удачные — когда дом в топовой локации, всё сдано, управляющая работает чётко, арендаторы — дипломаты, которые живут по три года. Но бывает и наоборот: всё красиво, а спрос мизерный, и люди продают такие квартиры через пару лет, разочаровавшись.
На что влияет локация
Локация — это ключевой фактор, который сильно меняет и стоимость квартиры, и возможность её сдачи в аренду. Если дом находится в центре города или в престижном районе с удобной транспортной развязкой, то это плюс для владельца и как для жизни, и как для инвестора. Люди, которые снимают квартиры, всегда обращают внимание на то, насколько быстро и комфортно можно добраться до работы, учебы или важных мест. Даже если квартира суперсовременная и красивая, но находится где-то на окраине, это снижает интерес арендаторов.
Иногда кажется, что расположение в жилом квартале — это минус, потому что нет шумного центра, развлечений, кафе и ресторанов. Но на практике для арендаторов, которые хотят тишины и спокойствия после работы, это большой плюс. Многие люди готовы платить за возможность отдохнуть от городской суеты. В ЖК Заречье Парк, к примеру, локация чуть вдалеке от шумных улиц, зато воздух чистый и много зелени. Это хорошо для тех, кто снимает квартиру на длительный срок, а не на пару дней.
С другой стороны, если клубный дом находится в деловом центре или в районе, где много офисов и компаний, сюда частенько приезжают сотрудники на командировки или временные проекты. Такие арендаторы могут быстро менять квартиры, и спрос будет сезонным. Это значит, что в некоторые месяцы квартира может стоять пустой, и доходы будут нестабильны. Ещё один момент — наличие поблизости учебных заведений, парков и инфраструктуры. Если рядом есть хорошие школы и детские сады, это повысит привлекательность для семейных арендаторов.Если сравнить клубный дом в центральной части города с проектом, похожим на ЖК 1-й Нагатинский, где локация всё ещё развивается, но уже есть удобные транспортные связи, то понятно, что выбор повлияет и на спрос арендаторов, и на доходность.
В целом, локация влияет не только на цену и спрос, но и на формат арендаторов, уровень доходности и риски простоя. Не всегда престижный район значит высокую доходность, иногда более выгодно выбрать чуть менее популярное место, но с устойчивым спросом.
Зависимость доходности от характеристик дома
Доходность от сдачи квартиры в клубном доме зависит от множества деталей, и часто именно они определяют успех или провал инвестиций. Прежде всего, важен сам дом — сколько квартир, как построен, насколько он ухожен и есть ли управляющая компания. В клубных домах обычно мало квартир, и это хорошо для жизни, но плохо для инвесторов. Чем меньше квартир, тем сложнее найти арендатора, который готов платить и соблюдать правила.
Если дом стильный, с хорошей архитектурой, охраной, закрытой территорией — это добавляет плюс к престижу. А значит, можно повысить цену аренды. Но одновременно возрастает и ответственность за содержание. Управляющая компания должна следить за чистотой, обслуживанием, ремонтом. Если этого нет — квартира может просто потерять в цене и привлекательности.
Важно, как устроена внутренняя инфраструктура дома: есть ли парковка, лифт, удобные входы, зоны отдыха. Для арендаторов это тоже важно. Если, например, в доме нет парковочных мест, а район не очень приспособлен для парковки — это может отпугнуть многих. Даже самый красивый интерьер квартиры не заменит неудобства с доступом к дому. Еще важен сам формат квартиры. Нестандартные планировки клубного дома могут понравиться любителям дизайнерских решений, но для арендаторов, привыкших к традиционным планам, это может быть проблемой. Сложные перепланировки затрудняют выбор мебели, усложняют быт. Иногда такие квартиры просто труднее сдавать.
Риски связаны и с соседями. Если в клубном доме много инвесторов, которые сдают свои квартиры посуточно, это может создавать проблемы с порядком, шумом, непредсказуемостью. Арендаторы, которые хотят тишины и стабильности, могут уходить. Все эти моменты напрямую влияют на стабильность дохода и его размер.
Продажа как способ монетизации
Если сдавать квартиру в клубном доме не получается или просто хочется забрать деньги — есть вариант с продажей. Это тоже способ монетизации, и в некоторых случаях он может быть даже выгоднее аренды. Цена на клубные дома часто выше среднего, и если район развивается, инфраструктура улучшается, то квартира может подорожать. В некоторых проектах, особенно если застройщик известный и дом получил статус престижного, цена растёт стабильно. Можно купить квартиру, пожить или просто подождать пару лет, а потом продать с хорошей прибылью. Иногда владельцы даже не занимаются арендой, а ждут именно роста стоимости.
Однако не всегда цены идут вверх. Есть клубные дома, которые долго «застревают» на рынке, потому что формат не всем нравится или район не развивается так быстро, как планировалось. Если дом расположен неудачно, если застройщик менее известен, или качество строительства оказалось ниже ожиданий — продать быстро и дорого будет сложно.
Мода на клубные дома может меняться. Сегодня это эксклюзив, завтра — тренд устарел, и люди ищут новые варианты. Поэтому при покупке важно учитывать долгосрочные тренды и следить за рынком.
Кроме того, продажа — это всегда дополнительные расходы: комиссия агентствам, налоги, юридическое сопровождение. Если продавать часто или без чёткого плана, можно не только не заработать, но и потерять. В итоге продажа квартиры в клубном доме — это отдельная стратегия, которая требует понимания рынка и терпения. В ЖК Заречье Парк, например, некоторые квартиры растут в цене быстро за счёт популярности района и качества строительства, а некоторые наоборот — долго остаются без покупателей.
