У меня есть участок за городом в Новой Москве. Когда я приехала туда весной, обнаружила, что мой сосед построил двухэтажный дом очень близко к моему забору. Мой дом находится всего в пяти метрах от границы участков, а окна второго этажа соседнего дома теперь находятся точно на уровне моих. Если это интересно, вы можете узнать на каком расстоянии от забора можно строить сарай.
Какие нормы действуют для ИЖС? Если сосед нарушил нормы, какие санкции к нему можно применить?
Когда строят дом, нужно соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-технические нормы. Но главное, дом должен быть построен так, чтобы не нарушать права соседей и не создавать угрозу для их жизни и здоровья. Из этого будет исходить суд, когда начнет разбираться, нарушены какие-либо нормы или нет. Расскажу, что можно сделать в вашем случае.
Где прописаны нормы строительства жилых домов
Основной документ, на который надо ориентироваться, — правила землепользования и застройки, ПЗЗ. Их принимает местная администрация для конкретной территории. Например, есть ПЗЗ Москвы, Петербурга или Ярославля. Даже в небольших поселениях сейчас часто тоже есть правила землепользования и застройки.
В ПЗЗ прописывают:
- Максимальный и минимальный размеры участков.
- Минимальные отступы от границ участка, чтобы разместить на нем строения.
- Предельную этажность дома.
- Допустимый процент застройки участка.
ПЗЗ не могут противоречить федеральным законам и разрабатываются с учетом всех норм строительства, которые действуют в России. Но местные власти могут дополнять эти нормы своими. Например, предъявить дополнительные требования к размеру земельных участков и даже внешнему виду домов.
Так, в Ростове-на-Дону можно построить жилой дом на участке для ИЖС при условии, что отступ от границ участка до стен дома будет не менее трех метров, а площадь участка — не менее двух соток.
В Екатеринбурге тоже прописан отступ в три метра от границы участка. Но минимальный размер участка под ИЖС в этом городе — семь соток.
В ПЗЗ разные требования для каждого вида разрешенного использования земли. Таких видов в классификаторе 81, но для владельцев частных домов актуальны всего четыре:
- Для индивидуального жилищного строительства — 2.1.
- Для ведения личного подсобного хозяйства — 2.2.
- Для огородничества — 13.1.
- Для садоводства — 13.2.
Таким образом, в вашей ситуации надо посмотреть ПЗЗ Москвы и найти раздел с требованиями для ИЖС — код 2.1.
Нарушать ПЗЗ при строительстве нельзя — неважно, ведет работы профессиональная компания или хозяин строит сам для себя. Если возвести дом с нарушениями, местные власти могут подать в суд — и придется устранять проблемы или даже сносить дом.
Помимо ПЗЗ есть еще правила пожарной безопасности. Они регламентируют уже не расстояние от дома до границ земельного участка, а расстояние между домами. Это называется противопожарным разрывом или отступом. Он должен быть не менее шести метров, а конкретное расстояние зависит от материалов, из которых сделаны оба дома. Если дома из кирпича, разрыв меньше, а если из дерева — больше.
Противопожарные разрывы можно сокращать, если обработать один или оба дома специальными негорючими составами или, например, построить противопожарную стену — так называют специальную обшивку фасада, которая мешает перекидыванию огня на дом.
За противопожарными правилами следит Госпожнадзор. Если не соблюдать отступы, он может оштрафовать владельца дома на сумму от 5000 до 15 000 Р.
Правила строительства частных домов в Москве
По федеральным правилам планировки и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства рекомендуемый отступ от дома до границы участка — три метра. Это именно рекомендация, власти конкретных городов могут следовать ей, а могут и нет.
В Москве правилами землепользования и застройки минимальные отступы зданий от границ участков не установлены. Это значит, что выдерживать отступ в три метра от дома до забора ваш сосед не обязан. Согласно ПЗЗ он вправе строить вплотную. Также в ПЗЗ нет норматива на минимальную площадь земельного участка.
В то же время ПЗЗ Москвы не отменяют общие противопожарные нормы. Вам стоит измерить расстояние не от забора до дома, а между домами, и тогда станет понятно, соблюдается противопожарный разрыв или нет.
Нарушать нормы о разрывах можно только в одном случае — если собственники обоих домов согласны на это. Они могут подписать соглашение и таким образом взять ответственность на себя. Если случится пожар, они понимали, что делают.
Каковы перспективы иска в суд
Хотя прямого запрета ставить дом впритык в Москве нет, Верховный суд разъяснил, что при спорах суды должны смотреть на разумность планировки. Если из-за близости дома нарушены права соседа, это неправильно.
То есть можно подать иск в суд и попробовать доказать, что соседский дом создает угрозу. В вашем случае ПЗЗ не нарушены, санитарные нормы, похоже, тоже. По всей видимости, ссылаться надо в основном на противопожарные правила.
Если соседство категорически неприемлемо, иск подают о сносе. Но шансов выиграть дело больше, если не требовать демонтажа всего дома, а просить об устранении конкретных проблем, которые мешают жить.
Вот судебные истории из Москвы.
❌ Дома двух соседей стояли в нескольких сантиметрах друг от друга. Когда-то это было одно здание, но потом его часть снесли и перестроили — получилось два отдельных. В некоторых местах расстояние между домами всего 35 см.
В 2013 году суд обязал владельца одного из домов переделать скат с крыши, чтобы вода с него не портила фундамент другого. Но собственник не выполнил решение, а подал другой иск — потребовал снести второй этаж соседского дома, демонтировать газовую трубу и скаты с крыши.
Экспертиза подтвердила, что требования правомерны: осадки с крыши попадали на фундамент соседнего дома и разрушали его. К тому же газовая труба проходила слишком близко — это прямая угроза безопасности. Кроме того, эксперт заключил, что сама конструкция второго дома ненадежна и он может упасть.
Жители этого дома не согласились и тоже подали иск в суд. Они заявили, что готовы переделать слив с крыши, но только если сосед за это заплатит — 467 031 Р. Кроме того, он должен компенсировать моральный вред в размере 200 000 Р, а еще неплохо бы убрать кусты от границ участка.
Суд отказал всем во всем. Судья сослался на ПЗЗ Москвы, где не прописаны отступы между домами. Судебная экспертиза показала, что угроза от соседства с газовой трубой надуманная, а осадки никак не влияют на фундаменты. Значит, и компенсировать друг другу нечего.
✅ Женщина построила двухэтажный жилой дом площадью 153,8 м² на участке в пять соток, а Росреестр отказался зарегистрировать право собственности. Причина: не выдержали трехметровый отступ от границ участка.
Суд назначил экспертизу, чтобы выяснить, нет ли нарушений правил пожарной безопасности. Эксперт заключил, что нарушение есть, но это не помешает эксплуатировать дом. Надо построить противопожарную стену — и можно жить.
Владелица дома сделала реконструкцию на участке, и суд обязал ведомство оформить право собственности.
Что в итоге
В вашем случае правила землепользования и застройки, на основании которых можно было бы добиться сноса дома, не нарушены.
Возможно, сосед при строительстве не соблюдал правила пожарной безопасности и не выдержал нужный разрыв между домами. Вы можете обратиться в Госпожнадзор с заявлением. Обратите внимание, что эта структура на местах называется отделом надзорной деятельности и профилактической работы — ОНД и ПР — и редко принимает заявления электронно. Жалобу лучше подать на сайте главного управления МЧС региона, а дальше ее переадресуют автоматически.
Если нарушение подтвердится, максимальный штраф, который могут назначить соседу, — 15 000 Р.
Еще можно подать в суд. Но если решение будет положительным, суд, скорее всего, просто обяжет соседа принять дополнительные меры. Например, обработать дом огнезащитным составом или установить систему автоматического пожаротушения. Маловероятно, что он вынесет решение о сносе.
Также можно заявить в иске о других нарушениях. Например, если зимой снег с кровли соседа падает к вам на участок, это нарушает ваши права. Но и в такой ситуации максимум, чего вы добьетесь, — решения суда о том, что сосед обязан переделать кровлю.
Какое расстояние должно быть между сараем и забором?
Расстояние между сараем и забором может зависеть от разных факторов, таких как размеры сарая и забора, геометрические особенности участка земли, требования строительных норм и правил, а также функциональные потребности владельца участка.
Однако в целом, для обеспечения комфортных условий эксплуатации и безопасности, рекомендуется соблюдать определенное расстояние между сараем и забором.
Минимальное расстояние между сараем и забором должно быть не менее 1 метра, чтобы обеспечить достаточную вентиляцию и световой поток вокруг сарая. Однако если участок земли не позволяет соблюсти это расстояние, можно установить вентиляционные отверстия на стенах сарая или использовать другие способы для обеспечения вентиляции и освещения.
Важно также учитывать требования к размещению строений относительно границ участка земли, которые могут быть установлены местными строительными нормами и правилами. Перед началом строительства рекомендуется проконсультироваться с местными органами власти или специалистами в области строительства.
