Особое внимание при сделках купли-продажи недвижимости следует уделить оформлению документов. Список необходимых документов для продажи частного дома зависит от множества критериев. Например, семейное положение продавца играет важную роль, поскольку если дом был приобретен во время брака, потребуется получить согласие супруга или супруги на продажу (за исключением случаев, когда недвижимость была получена по наследству, в дар или другой безвозмездной сделке).
Важно помнить, что продать дом отдельно от земли нельзя, одновременно с передачей имущества и права собственности на строение по договору купли-продажи должно осуществляться то же самое в отношении земельного участка, на котором расположен дом. Однако участок может не быть частью собственности, принадлежащей продавцу, в таком случае продажа дома возможна при условии, что это не нарушает прав собственника участка, других лиц (могут быть обременения — в отношении земли, к примеру, сервитут, что означает право использовать чужой участок для каких-либо целей) и не противоречит условиям пользования землей.
В таком случае к покупателю переходит право пользования землей на тех же условиях, на которых имуществом пользовался предыдущий владелец. Например, если земля арендована, нужно заключить договор переуступки права аренды земельного участка.
Документы для купли-продажи дома
Перед подписанием договора необходимо подготовить и внимательно изучить:
· паспорта участников договора продажи дома и земельного участка;
· документ, подтверждающий право собственности (до 2016 года выдавались свидетельства, сейчас выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — нотариус запросит ее самостоятельно, если сделка заключается с участием нотариуса);
· документ, на основании которого у лица возникло право собственности на дом и на участок (например, договор дарения, купли-продажи, решение суда);
· согласие супруга на отчуждение недвижимости, для этого необходимо обратиться к нотариусу и удостоверить документ;
· при наличии несовершеннолетних собственников дома и/или земельного участка — согласие органов опеки и попечительства;
· при необходимости — выписку из домовой книги (выдавалась до 2018 года, сейчас этот документ не обязателен, можно указать в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц) и кадастровый паспорт — при наличии (выдавали до 2017 года);
· справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налоговым обязательствам.
Передача недвижимого имущества продавцом покупателю фиксируется в акте приема-передачи, который подтверждает выполнение сторонами соответствующих обязательств по сделке. После получения платы по договору покупателю следует запросить расписку, подтверждающую факт получения денег, если расчет происходит наличными и иной порядок подтверждения оплаты не установлен в договоре.
Важно помнить, что для оформления сделки необходимо соблюсти требования к форме. Обязательная нотариальная форма сделки предусмотрена:
· если продается доля в недвижимости (часть частного дома);
· если имущество принадлежит недееспособным гражданам, гражданам, ограниченным в дееспособности или не достигшим совершеннолетия.
Стороны вправе выбрать нотариальную форму сделки и в других случаях для обеспечения правовой безопасности, так как нотариус проводит правовую экспертизу совершаемой сделки, разъясняет сторонам смысл, значение и последствия заключаемого договора, проверяет правомочия обратившихся лиц. Кроме того, нотариус дает полные имущественные гарантии участникам договора, а также сам получает необходимые для совершения нотариального действия сведения.
Кроме того, с помощью нотариуса можно заключить сделку на расстоянии, неважно на каком — пусть даже это Москва—Владивосток. Если граждане проживают в разных точках страны, достаточно выбрать удобную для себя нотариальную контору, согласовать некоторые вопросы (вроде даты совершения сделки), передать то, что необходимо нотариусам для подготовки соглашения, проверки документов, после чего в назначенный день прийти к нотариусам. Они обеспечат возможность связи по специальным защищенным каналам, проведут все необходимые процедуры и удостоверят договор.
Переход права собственности при продаже дома и земельного участка подлежит регистрации в ЕГРН. Процедура регистрации может осуществляться с участием МФЦ как посредника (так как Росреестр напрямую не осуществляет прием граждан), или, если вы выбрали нотариальную форму сделки, нотариус сам подаст документы в Росреестр на регистрацию, срок которой максимально сокращен — до одного рабочего дня, при этом дополнительной платы за подачу документов на регистрацию нотариусом не взимается.
Чтобы сроки оформления не затянулись, а сделка была безопасной, продавцу следует заранее готовить необходимые документы. Чаще всего сложности возникают с земельным участком: земля может не принадлежать на праве собственности продавцу дома либо участок большой и собственник хочет продать его часть с домом, а остальное оставить себе (выделить долю). Покупателю стоит тщательно проверить документы, и, если что-то непонятно, лучше обратиться за правовой помощью к нотариусу.
Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи частного дома?
Для оформления договора купли-продажи частного дома необходимы следующие документы:
-
Паспорт продавца и покупателя.
-
Документы на право собственности на дом и земельный участок. Могут быть следующие документы: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда, договор дарения и др.
-
Технический паспорт на дом, выданный в установленном порядке.
-
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам за текущий и предыдущие периоды.
-
Доверенность на продажу имущества, если продавец не является владельцем объекта недвижимости, но имеет право на его продажу.
-
Документы, подтверждающие отсутствие обременений на объекте недвижимости.
-
Квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
При оформлении договора купли-продажи частного дома рекомендуется обратиться к специалистам, например, нотариусу или адвокату, для проверки правильности оформления документов и советов по законодательству в данной сфере.
Видео. Куда лучше сдавать документы на регистрацию права собственности?
