УДК 340
И.В. Маркин
В данной статье анализируется вопрос, связанный с юридическим статусом многоквартирного дома. Сделан вывод, что многоквартирный дом исключается из гражданского оборота и не может служить объектом сделки.
Ключевые слова: многоквартирный дом, общее имущество в многоквартирном доме, имущественный комплекс, жилой дом блокированной застройки, объект гражданских прав, объект жилищных прав.
Многоквартирный дом состоит из помещений (жилых и нежилых), которые принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, либо публично-правовым образованиям, а также элементов, которые относятся к общему имуществу и не принадлежат отдельным собственникам, находясь в общей долевой собственности всех собственников помещений в доме. Многоквартирный дом — сложный (комплексный) объект, различные элементы которого имеют неодинаковые правовые режимы.
Вопрос о правовой природе многоквартирного дома затрагивался в исследованиях многих авторов.
С. Г. Певницким многоквартирный дом рассматривается в качестве имущественного комплекса -квазиобъекта, который в отличие от имущественного комплекса-метаобъекта (к примеру, предприятие), не является самостоятельным объектом вещных прав. Имущественный комплекс-квазиобъект объединяет совокупность объектов прав в рамках единого объекта публичного (технического или градостроительного) регулирования [10, с. 7].
По мнению Е. А. Чефрановой, многоквартирный дом относится к техническим объектам и не является единой недвижимой вещью также как не является и единым объектом вещных прав. Как комплекс объектов недвижимости многоквартирный дом состоит из объектов недвижимого имущества, каждый из которых участвует в гражданском обороте по отдельности (само здание существует только технически, юридически оно не является объектом недвижимости) [11, с. 15].
Т. А. Береговой предложено рассматривать многоквартирный дом в качестве недвижимого имущественного комплекса и признать его не только как единый объект управления, но также как единый объект гражданских прав, что, по мнению данного исследователя, позволит зарегистрировать право собственности на многоквартирный дом в целом, трансформировав его из права собственности на отдельные помещения в нем, что имеет смысл в случае, когда все помещения в доме принадлежат одному лицу [6, с. 111, 117 — 118].
По мнению С. А. Кудиной, многоквартирный дом образован из частей, имеющих различное назначение: жилые помещения предназначены для проживания; нежилые помещения используются для осуществления хозяйственной деятельности; земельные участки — для благоустройства придомовой территории. С. А. Кудина приходит к выводу, что многоквартирный дом в целом не является единым объектом прав и, соответственно, не может быть предметом сделки, поскольку каждая его часть имеет своего собственника и потому на все имущество в многоквартирном доме не может возникнуть право общей собственности [9, с. 19].
В статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) многоквартирный дом не указан в качестве объекта гражданских прав. И хотя многоквартирному дому присущи признаки недвижимого имущества, названные в статье 130 ГК РФ (неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению), однако данный объект в целом как комплекс из гражданского оборота исключен. Объектами жилищных прав в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) являются жилые помещения. Перечисляя в статье 16 ЖК РФ виды жи-
© Маркин И.В., 2018.
Научный руководитель: Федяев Сергей Владимирович — кандидат юридических наук, доцент, Вятский государственный университет, Россия.
лых помещений, законодатель также не называет многоквартирный дом. Таким образом, законодатель не относит многоквартирный дом ни к объектам гражданских, ни к объектам жилищных прав.
В тоже время при сопоставлении нормы о видах жилых помещений (объектах жилищных прав) и статьи 4 ЖК РФ, в которой указаны виды жилищных правоотношений, можно прийти к выводу о том, что управление многоквартирными домами как жилищное отношение (подп. 8 части 1 статьи 4 ЖК РФ), возникает по поводу объекта (многоквартирного дома), который при этом не является объектом жилищных прав.
Указанное противоречие может быть устранено путем классификации объектов жилищных прав в зависимости от того, какие жилищные отношения складываются по поводу данных объектов:
— на предназначенные для проживания (это жилые помещения, указанные в статье 16 ЖК РФ: жилой дом, не являющийся многоквартирным, его часть, квартира, часть квартиры, комната);
— на объекты жилищных прав, по поводу которых складываются иные жилищные отношения, в частности, отношения по поводу пользования общим имуществом, отношения по управлению многоквартирным домом (подп. 3 и 8 части 1 статьи 4 ЖК РФ). К таким объектам жилищных прав относятся общее имущество в многоквартирном доме и многоквартирный дом в целом.
В этой связи предлагаем изложить часть 1 статьи 15 ЖК РФ в следующей редакции: «Объектами жилищных прав являются жилые помещения, многоквартирный дом, общее имущество в многоквартирном доме».
В тоже время многоквартирный дом является объектом градостроительных отношений. Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) относит многоквартирные дома к объектам капитального строительства и регламентирует отношения по их строительству, реконструкции, капитальному ремонту и эксплуатации.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», многоквартирный дом подлежит государственному кадастровому учету, но государственная регистрация права собственности на него как самостоятельный объект недвижимости не осуществляется (пункт 5 части 5 статьи 14, части 4, 5 статьи 40).
Кроме того, в отношении многоквартирных домов продолжает осуществляться государственный технический учет, хотя его проведение не является обязательным. Технический паспорт многоквартирного дома, который составляется по результатам технической инвентаризации, входит в состав технической документации на многоквартирный дом и продолжает оставаться основным документом, в котором отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества, а также площади помещений в доме.
Мы разделяем точку зрения о многоквартирном доме как комплексе недвижимого имущества, состоящем из объектов недвижимости, имеющих различный правовой режим, и полагаем, что многоквартирный дом может рассматриваться как объект публичного регулирования (градостроительной деятельности, государственного кадастрового и технического учета), а также как объект жилищных отношений по управлению многоквартирным домом. Однако же объектом гражданского оборота многоквартирный дом не является, поскольку признание помещений в многоквартирном доме самостоятельными объектами гражданских прав влечет одновременное отрицание существования многоквартирного дома в качестве недвижимого имущества, самостоятельного в обороте.
В юридической литературе понятию многоквартирный дом даются различные определения.
Т. А. Береговая определяет многоквартирный дом как «здание жилого назначения, включающий в себя индивидуальные помещения и общее имущество собственников помещений, объект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструктуры квартала, микрорайона, и города в целом (поселения)» [6, с. 127].
Ю. А. Кицай понимает под многоквартирным домом «здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности» [8, с. 70].
С. А. Кудиной многоквартирному дому дано следующе определение: «Многоквартирный дом представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ или муниципальных образований входит общее имущество, находящееся в их общей долевой собственности» [9, с. 171].
О. Е. Жульевой предлагается определение многоквартирного дома «как имущественного комплекса, включающего в себя индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и по-
мещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании» [7, с. 6].
По нашему мнению, вышеприведенные доктринальные определения понятия «многоквартирный дом» не в полной мере учитывают нормативные признаки данного понятия.
В ЖК РФ законодатель не дает определения понятию многоквартирный дом. Нормативное определение данному понятию дается в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47.
Согласно пункту 6 названного Положения, «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
На основании анализа норм жилищного законодательства можно выделить следующие признаки многоквартирного дома: 1) многоквартирный дом состоит из двух и более квартир, которые являются структурно обособленными помещениями; 2) имеет общее имущество, принадлежащее собственникам квартир на праве общей долевой собственности, к которому в том числе относится земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (при условии, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет).
В целях устранения противоречий с градостроительным законодательством, которое наряду с многоквартирным домом выделяет жилые дома блокированной застройки, важно разграничивать понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки — это «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования».
Таким образом, главной отличительной особенностью жилого дома блокированной застройки от многоквартирного дома, имеющего такие же технические характеристики (не более трех этажей и не более 10 квартир, каждая из которых имеет самостоятельный выход на земельный участок, прилегающий к дому), является то, что каждый блок жилого дома блокированной застройки находится на отдельном земельном участке в то время как земельный участок под многоквартирным домом неделим и принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
С учетом того, что ЖК РФ не содержит определение понятия «многоквартирный дом» считаем необходимым законодательно закрепить определение данного понятия в ЖК РФ и предлагаем дополнить часть 1 статьи 161 ЖК РФ абзацем следующего содержания: «Под многоквартирным домом понимается жилой дом, который отвечает следующим признакам: 1) представляет собой совокупность двух и более квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 настоящего Кодекса и имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; 2) имеет принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество. Жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным домам».
Определение понятия «многоквартирный дом» предлагается включить в раздел VIII ЖК РФ в связи с тем, что им регулируются жилищные отношения по управлению многоквартирным домом, объектом которых является многоквартирный дом. Включение предложенного определения в статью 15 ЖК РФ, в которой указаны объекты жилищных прав, будет иметь смысл при условии отнесения законодателем многоквартирного дома к объектам жилищных прав.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть 1 [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 21 октября 1994; ред. от 29.12.2017] // СЗ РФ. — 1994. — №32. — Ст. 3301. — Режим доступа: [Гарант]. — Загл. с экрана.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 22 декабря 2004; ред. от 03.04.2018] // СЗ РФ. — 2005. — №1 (часть I). — Ст. 14. — Режим доступа: [Гарант]. — Загл. с экрана.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 22 декабря 2004; ред. от 03.04.2018] // СЗ РФ. — 2005. — №1 (часть I). — ст. 16. -Режим доступа: [Гарант]. — Загл. с экрана.
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 3 июля 2015; ред. от 03.04.2018] // СЗ РФ. — 2015. — №29 (часть I). — Ст. 4344. — Режим доступа: [Гарант].- Загл. с экрана.
5. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [Электронный ресурс] : [постановление : принято Правительством РФ 28 января 2006; ред. от 28.02.2018] // СЗ РФ. — 2006. — №6. — Ст. 702. — Режим доступа: [Гарант].- Загл. с экрана.
6. Береговая, Т. А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Береговая Татьяна Александровна. Саратовская государственная академия права. — Саратов, 2014. — 200 с.
7. Жульева, О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации : автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Жульева Ольга Евгеньевна. ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы». — Волгоград, 2007. — 22 с.
8. Кицай, Ю. А. Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Кицай Юлиана Анатольевна. Моск. акад. экономики и права. — Иркутск, 2012. — 191 с.
9.Кудина, С. А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Кудина Светлана Анатольевна. Волгогр. гос. ун-т. — Волгоград, 2010. — 197 с.
10. Певницкий, С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах. : автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Певницкий Сергей Геннадьевич. Российская академия Министерства юстиции РФ. — М., 2006. — 22 с.
11. Чефранова, Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме [Текст] / Е. А. Чефранова // Закон. — 2005. — № 6. — с. 15 — 20.
МАРКИН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ — магистрант, Вятский государственный университет, Россия.
Можно ли сажать огород возле многоквартирного дома?
Сажать огород возле многоквартирного дома зависит от ряда факторов, таких как законы, правила управления домом, местные нормативы, доступность земельных участков и другие ограничения. В разных странах и регионах могут быть разные правила относительно использования общего пространства возле многоквартирных домов для огородных целей. Вот некоторые аспекты, которые стоит учесть:
-
Законы и регуляции: Ваш регион может иметь законы и регуляции относительно использования земельных участков, включая общественные места возле многоквартирных домов. Некоторые места могут быть предназначены только для ландшафтного дизайна, а использование их для огородных целей может быть ограничено.
-
Правила управления домом: Управляющая компания или администрация многоквартирного дома может иметь свои правила относительно использования общего пространства. Некоторые дома могут разрешать сажать цветы, траву или декоративные кустарники, но ограничивать выращивание овощей или фруктов.
-
Безопасность и удобство: При рассмотрении возможности создания огорода возле дома важно учесть, что это должно быть безопасно для жильцов, удобно в использовании и не создавать неудобства для окружающих.
-
Экологические аспекты: Если планируется выращивание овощей и фруктов, стоит обратить внимание на состояние почвы, возможные загрязнения и экологическую пригодность земли.
-
Согласие жильцов: Важно учитывать мнение других жильцов многоквартирного дома. Некоторые могут поддержать идею создания огорода, а другие могут иметь противоречивое мнение.
Перед тем как начать сажать огород возле многоквартирного дома, рекомендуется узнать управленческую политику вашего дома, а также проконсультироваться с местными органами власти или организациями, занимающимися земельным использованием.
