Вопросы, связанные с территорией вокруг многоквартирного дома, всегда актуальны. Они волнуют как собственников, стремящихся определить границы придомового участка и оформить свои права на него, так и управляющие компании, которые часто сталкиваются с трудностями в определении границ и объяснении жильцам, почему те оплачивают уборку общественной территории.
Одно понятно точно – если земельный участок под домом и придомовая территория сформированы и поставлены на кадастровый учёт, то такая земля является общедомовой собственностью и собственники помещений многоквартирного дома обязаны содержать её в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Но на практике чаще встречается ситуация, когда земельный участок придомовой территории не оформлен и не стоит на кадастровом учёте. Вот тогда и начинается путаница и проблемы, как со стороны жильцов, так и со стороны управляющей организации, поскольку невозможно определить границы придомовой территории, входящей в состав общего имущества дома. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у управляющей организации возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Давайте обо всём по порядку.
Придомовая территория в составе общего имущества собственников
Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может перейти в частное владение каких либо лиц. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).
Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).
В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.
Переход земельного участка под домом в общедолевую собственность жильцов
Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления указанными органами формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт(п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
До тех пор, пока земельный участок под многоквартирным домом, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Как правило, между управляющей организацией и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления, по этому же соглашению, предоставляет управляющей организации субсидии.
Судебная практика
Судебная практика по делам, касающимся вопросов права собственности придомовой территории, очень обширна, в том числе фигурирует множество дел по искам собственников к управляющим компаниям по поводу законности требований управляющих организаций к жильцам об оплате уборки придомовой территории. Ну и между собой собственники тоже часто судятся по вопросам использования придомовой территории.
Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.
В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.
В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.
Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.
Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).
Как оформить в собственность земельный участок под МКД?
Самым оптимальным и мудрым решением собственников будет решение оформить придомовую территорию в общедолевую собственность, чтобы получить юридические права на неё и избежать конфликтов между собой.
Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.
Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка
В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при необходимы следующие документы:
- Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
- Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
- Лист регистрации собственников помещений(их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
- Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
- Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
- Протокол ОСС о формировании земельного участка.
Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления
С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).
Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт
С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).
Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок
Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для государственной регистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:
- Письменное заявление о государственной регистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
- Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
- Подтверждение оплаты госпошлины;
- Подтверждение формирования органом государственной власти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
- Решение общего собрания собственников о формировании земельного участка под МКД;
- Решение/протокол общего собрания собственников об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
- Подтверждение прав собственников помещений в многоквартирном доме на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на государственную регистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
- Другие необходимые документы для государственной регистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.
Шаг 5 Подача документов на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ
Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:
- лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
- заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.
Проведённая государственной регистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).
С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).
В случае возникновения вопросов у читателей, наши юристы всегда смогут помочь как советом, так и оказать юридические услуги по оформлению придомовой территории. Для это необходимо обратиться к нам по форме на сайте или информационно на форум.
Автор публикации
Комментарии: 0Публикации: 1288Регистрация: 17-07-2018
Кто имеет право на придомовую территорию?
Придомовая территория, как правило, относится к земельному участку, на котором расположен жилой дом или многоквартирный дом, и может использоваться жильцами дома и собственниками квартир для прогулок, парковки автомобилей, хранения вещей и других нужд.
Придомовая территория может принадлежать разным лицам в зависимости от способа формирования права собственности на нее. Например, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то право пользования придомовой территорией может быть предоставлено жильцам дома на основании договора аренды или иного договора с органами местного самоуправления. Если же земельный участок принадлежит частному собственнику, то право на пользование придомовой территорией принадлежит ему или его арендаторам.
Таким образом, право на придомовую территорию может иметь собственник земельного участка, арендатор или пользователь на основании договора, а также жильцы дома на основании договоров аренды или иных договоров с органами местного самоуправления.
Видео. Важней всего — земля у дома! Пошаговая инструкция оформления придомового участка
