Советы по правильному оформлению дачного дома при оформлении дарственной

Дача 26.01.2024

Свою недвижимость можно отчуждать различными способами: продавать, сдавать в аренду или дарить. В последнем случае близкие родственники часто прибегают к этому варианту. Однако, как и в любой сделке, и здесь существуют свои особенности и детали.

Договор дарения: правила и запреты

Чтобы подарить земельный участок, необходимо заключить договор дарения (многие называют его по-простому дарственной). Подарить свое имущество в одностороннем порядке собственник не может, у договора обязательно должно быть две стороны: даритель и одаряемый — человек, которому перейдут права собственности. Согласие одаряемого на получение имущества обязательно.

Ключевое отличие договора дарения от договора купли-продажи в том, что сделка совершается на безвозмездной основе, она не предусматривает денежных расчетов, а также встречной передачи какого-либо имущества.

Особенность земли как объекта дарения

Земельный участок разрешено использовать только по назначению. Например, на земле, предназначенной для садоводства, нельзя вести фермерское хозяйство, но нужно соблюдать противопожарные требования — косить траву и убирать мусор; на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство, необходимо построить жилой дом.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро Москвы «РИ-консалтинг» Елены Гладышевой, может оказаться, что в собственности дарителя участок, находящийся в границах земель лесного фонда, в водоохранной зоне или на территории, относящейся к землям общего пользования. В этих случаях могут возникнуть проблемы с заключением договора дарения (как и с проведением других сделок по отчуждению).

Для выяснения категории земли нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). О том, что такое выписка из ЕГРН и как ее получить, мы рассказывали в этом материале.

Когда дарение земельного участка запрещено

Согласно ст. 575 ГК РФ, законные представители не имеют права подписывать договор дарения от имени детей до 14 лет или взрослых, признанных недееспособными.

Также есть несколько категорий людей, которым закон запрещает получать подарки, если они превышают по стоимости 3 тысячи рублей:

государственные и муниципальные служащие, служащие Банка России, если дарение связано с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей;
работники образовательных, медицинских организаций и организаций, оказывающих социальные услуги, если даритель или его родственники находятся на лечении, содержании или воспитании в этих организациях.

Кроме того, заключение договора дарения на вещи дороже 3 тысяч рублей запрещено между юридическими лицами, а вот дарение от физического лица юридическому, наоборот, разрешается.

Как оформить договор дарения земельного участка

Подарить можно тот земельный участок, право собственности на который зарегистрировано в Росреестре. Елена Гладышева рекомендует начать с получения выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок.

Может оказаться, что право собственности на земельный участок не зарегистрировано, но у владельца есть правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, акт органа государственной власти о выделении в собственность участка, решение суда и т. п.

«Такое право собственности называется «ранее возникшим» (возникшим до дня вступления в силу ФЗ от 21.09.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), — пояснила Елена Гладышева. — Перед совершением сделки с таким земельным участком необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра или в МФЦ с заявлением о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) государственной регистрации прав, приложив к нему правоустанавливающий документ на объект недвижимости».

Когда земельный участок оформлен в собственность, можно приступать к заключению договора дарения. Единой обязательной формы документа нет. Можно составить договор на основе образца из правовой информационной системы и подписать самостоятельно или обратиться к нотариусу.

В договоре должны быть указаны:

ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого;
подробная информация о передаваемом в дар земельном участке: адрес, кадастровый номер, кадастровая стоимость, целевое предназначение, площадь;
наличие построек, их расположение, площадь;
информация о наличии или отсутствии обременений и ограничений.

Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать право собственности

Когда договор составлен и подписан, нужно зарегистрировать право собственности одаряемого на земельный участок. Сделать это можно лично или по доверенности в Росреестре, в МФЦ, через нотариуса, если он заверял сделку, онлайн на сайте Росреестра или через «Госуслуги».

Также можно направить документы в Росреестр Почтой России (но нужно заверить договор у нотариуса), а к инвалидам 1 и 2 групп и ветеранам ВОВ сотрудник Росреестра может приехать на дом.

Для оформления права собственности по договору дарения земельного участка потребуются следующие документы:

договор дарения в трех экземплярах;
заявление о переходе права от дарителя и о регистрации права собственности от одаряемого;
паспорта обоих участников сделки;
выписка из Росреестра или свидетельство о праве собственности, полученное до 2016 года;
нотариально заверенное согласие супруга или супруги дарителя;
согласие законного представителя участника сделки, если ему от 14 до 18 лет;
согласие банка при наличии обременения;
квитанция об оплате госпошлины.

Срок регистрации права собственности на объект недвижимости — до девяти рабочих дней.

Когда нужно нотариальное удостоверение договора дарения

Нотариально заверить можно любой договор дарения, но обязательно это придется сделать в том случае, если один из участников сделки несовершеннолетний, а также если передается в дар только часть земельного участка или у участка несколько собственников. Желательно заверить договор у нотариуса, если стороны не являются родственниками, это может защитить в дальнейшем от оспаривания сделки.

Тарифы за совершение нотариальных действий обозначены в Налоговом кодексе РФ, для договора дарения тариф составит 0,5% кадастровой стоимости, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Также нотариусы могут брать дополнительные деньги за оплату услуг правового и технического характера (УПТХ), эти ставки тоже фиксированы. Предельный размер платы за УПТХ при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, если нотариальное удостоверение обязательно, для Москвы установлен Федеральной нотариальной палатой на уровне 7 869,7 руб.

Если закон не обязывает нотариально заверять договор дарения, но стороны все равно хотят это сделать, размер тарифа будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости участка и того, кем приходятся друг другу даритель и одаряемый. Тарифы можно посмотреть в «Основах законодательства РФ о нотариате».

Налоги и госпошлина при дарении земельного участка

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, составляет 350 рублей, для остальных — 2 000 рублей.

Также человек, получивший землю в дар, в следующем после оформления сделки году должен заплатить подоходный налог 13%. Он рассчитывается от кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января года, в котором было зарегистрировано право собственности.

От уплаты налога освобождаются те, кто получил участок от близких родственников, к ним относятся:

дети и родители, в том числе усыновленные и усыновители;
официальные супруги;
внуки, дедушки и бабушки;
братья и сестры, у которых один или два общих родителя.

В дальнейшем новому владельцу участка также придется платить земельный налог, его размер устанавливают муниципалитеты.

Можно ли отменить дарение земельного участка

Если договор дарения уже заключен или совершено обещание дарения, то отменить его сложно, но возможно, сказал адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Федор Жуков. Случаи, когда отмена допустима без решения суда, перечислены в ст. 578 ГК РФ:

одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
в договоре дарения указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (например, если одаряемый загрязнил земельный участок химикатами, разрыл, захламил и пр.);
индивидуальный предприниматель или юридическое лицо совершили дарение за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших признанию банкротом.

«Если дарение обещано, но еще не произошло, то можно отказаться от исполнения дарения в случаях, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни», — добавил Федор Жуков.

Если договор дарения подписан, но переход права собственности еще не зарегистрирован, участники сделки могут составить соглашение о расторжении договора. Если договор о дарении еще не заключен, а ведутся только переговоры, то одна из сторон может в любой момент завершить их.

Можно ли признать договор дарения недействительным

По словам Федора Жукова, договор дарения земельного участка можно признать недействительным по довольно широкому кругу оснований, применимых и к другим сделкам.

В их числе: отсутствие согласия супруга дарителя, если участок является совместно нажитым имуществом; прикрытие дарением другой сделки (договора пожизненного содержания с иждивением, купли-продажи, мены); дарение без согласия других собственников, если имущество в совместной собственности; дарение по доверенности, в которой не указан одаряемый и предмет дарения; дарение по договору, предусматривающему передачу дара после смерти дарителя.

Елена Гладышева также отметила, что ничтожным могут признать договор дарения, в котором предметом обозначен только земельный участок без указания находящихся на нем объектов незавершенного строительства.

Как зарегистрировать дом на дачном участке в РБ?

Для регистрации дома на дачном участке в Республике Беларусь необходимо выполнить следующие шаги:

Получить разрешение на строительство дома на дачном участке в местных органах исполнительной власти.
Построить дом в соответствии с проектом и получить акт приемки-передачи от органов государственного строительного надзора.
Оформить право собственности на дачный участок и дом, оформив договор купли-продажи, дарения или наследования.
Подать заявление в местный орган Регистрационно-кадастровой службы (РКС) и предоставить следующие документы:

паспорт собственника дома и участка;
свидетельство о праве собственности на дачный участок и дом;
акт приемки-передачи дома;
документы, подтверждающие соответствие дома установленным нормам и правилам.

Оплатить государственную пошлину за регистрацию.

После регистрации дома на дачном участке вам будет выдано свидетельство о регистрации права на недвижимость.

Важно отметить, что в некоторых местах дачные участки не предназначены для постоянного проживания, и регистрация на таком участке может быть ограничена законодательством. Поэтому перед покупкой и строительством дома на дачном участке необходимо уточнить все требования и правила, регулирующие данный процесс в вашем регионе.