Один из ключевых этапов в процессе совершения сделки купли-продажи недвижимости – это подготовка необходимых документов и грамотное оформление соответствующего договора. Кроме того, возможны определенные особенности – например, при покупке земельного участка необходимо учитывать факторы, которые не существенны при приобретении квартиры.
Показать
�� Как подготовиться к сделке, если покупается…
…только дом
Сначала разберемся, возможно ли купить только дом, без участка, на котором тот стоит.
По общему правилу, земля под капитальным жилым строением должна продаваться только вместе с домом. Участок под домом и сам дом прочно связаны, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, поэтому не могут принадлежать разным собственникам и должны отчуждаться одному лицу. Если составить договор купли-продажи участка, не учитывая стоящего дома, то такой документ будет ничтожным и его не зарегистрируют в Росреестре. Но это все касается простых случаев, когда и дом, и земля в собственности, и принадлежат одному человеку.
Однако есть законные случаи, когда продажа одного только дома разрешена. Это возможно, если дом находится в собственности, а земельный участок – нет. Земля может принадлежать продавцу на основании:
- договора аренды у муниципалитета;
- пожизненного наследуемого владения;
- бессрочного пользования.
В указанном выше случае объектом купли-продажи будет только дом. Что касается участка, то покупатель приобретает на него не право собственности, а право пользования, причем на точно таких же условиях, что и ранее продавец. При этом документы на участок (к примеру, договор аренды) должны быть действующими.
Еще один интересный вариант – когда у дома или земельного участка несколько собственников. Если у дома несколько собственников, и вы покупаете такую долю, то вместе с правом на долю у нового владельца возникает право на долю участка, на котором стоит дом. Выделить отдельно или дом, или землю, и затем продать – невозможно. Точно так же, как невозможно реализовать долю в доме без приобретения права доли на участок.
Если же несколько собственников у участка, а у дома – один, то опять-таки реализовать только дом нельзя. В этом случае дом с участком под ним продается, а оставшиеся земельные доли остаются у сособственников.
Документы
Для продажи дома необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых дом перешел в собственность текущему владельцу (если он не первый собственник);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (если тот в собственности);
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
- согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
- паспорта на оборудование (счетчики и пр.);
- план водоснабжения и электропроводки;
- проект газификации (при наличии);
- документы о межевании и определении границ участка (межевание не требуется для личного пользования, но определение границ участка убережет от возможных конфликтов с соседями).
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Если дом продается без земли на законных основаниях, о которых шла речь выше, то в договоре купли-продажи дома обязательно прописывается, что жилой дом расположен на участке на основании такого-то документа.
Был ли у вас опыт по покупке дома и/или участка?
Да, покупал(-а) участок вместе с домомДа, покупал(-а) только участокНет, никогда
…только земельный участок
Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых возникло право собственности;
- согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
- межевой план.
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Что касается межевания, то его наличие обязательно в случае, если участок покупается в ипотеку.
Когда речь не идет об ипотеке, то продажа участка без межевания возможна, если участок стоит на кадастровом учете, а значит, имеет номер и учтен в Росреестре. Кстати, объектом купли-продажи участок может быть только после постановки на кадастровый учет. Но лучше все-таки провести межевание, чтобы потом не было проблем из-за неверно установленных границ.
Проверить, проведено ли межевание, можно онлайн через Публичную кадастровую карту.
Конечно, перед сделкой проверьте не только все документы и данные продавца, но и категорию земель и вид разрешенного использования участка, а также его площадь согласно заявленной.
Как оформить наследство на земельный участок, если документов на него нет или они устарели. Разъяснение Верховного суда
Читать
Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь
Подробнее
Участок в охранной зоне. Как избежать проблемной покупки и что делать, если купили
Смотреть
…дом и участок вместе
Касаемо документов, здесь все просто – у продавца на руках должно быть два пакета, на земельный участок и дом по отдельности. Базовый список документов указан выше, но могут потребоваться и дополнительные – к примеру, согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
При оформлении договора купли-продажи обратите внимание на следующие нюансы:
- цену за дом и участок рекомендуется вписать раздельно, то есть, двумя суммами, а не объединять;
- характеристики дома и участка тоже указать раздельно (документы основания права собственности, площади и прочие сведения).
Также обратите внимание, если продается участок с домом, но площадь земельного надела большая, и владелец хочет не продавать все, а оставить часть земли себе. Это реально, но только при условии разделения участка. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести размежевание.
В результате должно получиться два участка: один с домом – для продажи, и второй, который продавец оставит себе. Перед размежеванием необходимо уточнить в местной администрации минимальный размер земельных участков для конкретной местности. После размежевания нормативы земли должны быть соблюдены.
Что значит участок под ИЖС?
Участок под ИЖС означает «участок индивидуального жилищного строительства». Это земельный участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома с соответствующими объектами инфраструктуры на этом участке. Такие участки предоставляются гражданам для личного строительства и проживания.
Основные характеристики участка под ИЖС:
-
Назначение: Участки под ИЖС предназначены для индивидуального жилищного строительства. Это означает, что вы можете строить на них свой собственный дом с необходимыми коммуникациями.
-
Площадь и границы: Размер участков ИЖС может варьироваться в зависимости от местных строительных норм и правил. Они могут быть как небольшими, так и большими, предоставляя возможности для различных проектов.
-
Разрешения и документы: Для использования участка под ИЖС необходимо получить разрешение на строительство от местных органов власти и другие необходимые документы в соответствии с законодательством вашей страны.
-
Коммуникации: В большинстве случаев участки под ИЖС предоставляются с возможностью подключения к коммуникациям, таким как вода, электричество, газ, канализация и т.д.
-
Ограничения и правила: Участки под ИЖС могут подвергаться определенным ограничениям в использовании, таким как максимальная высота строения, зональное размещение, сохранение экологической безопасности и т.д.
-
Инфраструктура: В зависимости от местоположения, участки под ИЖС могут быть расположены как в близи городской инфраструктуры, так и в более удаленных районах.
Участок под ИЖС предоставляет гражданам возможность построить свой собственный дом в соответствии с их предпочтениями и потребностями. Однако перед приобретением участка и началом строительства рекомендуется ознакомиться с местными правилами, законодательством и получить необходимые разрешения и консультации.
Видео. Оформление земельного участка в 2023 году. Варианты и Нюансы. Подробный гайд
