Сравнение капитального ремонта и реконструкции жилого дома — основные различия

При старении здания возникает необходимость либо в его реконструкции, либо в проведении капитального ремонта. Какой вариант выбрать? Давайте рассмотрим оба эти понятия и проясним различия между ними. Капитальный ремонт направлен на устранение повреждений, восстановление и замену изношенных или неисправных элементов.

Что такое капитальный ремонт здания и как он проводится?

Что собой представляют реконструкция и капремонт

• Ремонт локальных систем снабжения.
• Устранение поломок лифтов и лифтовых шахт.
• Ремонт крыши, подвала, фундамента.
• Починку фасада.
• Обновление штукатурного слоя.
• Любые действия, не связанные с перестройкой несущих конструкций.

Чем реконструкция здания отличается от его капитального или текущего ремонта?

Реконструкция – это глобальное преобразование здания для придания ему новых характеристик. Может предполагать перепланировку. В рамках реконструкции могут проводиться эти действия:

• Изменение площади и этажности.
• Надстройки и пристройки.
• Восстановление или замена несущих элементов.
• Перестройка.
• Расширение площади.
• Смена инженерного оборудования.

Вопрос: Каким нормативным документом определяется перечень работ, относящихся к текущему ремонту, капитальному ремонту и реконструкции водозаборных скважин?
Посмотреть ответ

Соответствующую информацию о реконструкции и капремонте можно найти в главе 15 статье 166 ЖК РФ.

К СВЕДЕНИЮ! Как отличить капремонт от реконструкции? Если итогом ремонтных работ стало изменение категории, класса или особенностей функционирования, это будет именоваться реконструкцией. Если же работы не касались несущих конструкций, это, скорее всего, будет именоваться капитальным ремонтом.

Нормативы

Стандарты ремонта оговорены Приказом №312 Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года, а также Нормами продолжительности реконструкции и капремонта. Рассмотрим основные положения этих нормативных актов:

• Нужно обеспечить продуктивную работу системы обслуживания, функциональность постройки.
• В структуре трат нужно учесть аварийные расходы.
• Если произошла поломка в течение гарантийного срока, ремонт выполняется за счет подрядчика.

В нормативных актах также содержатся основы создания и утверждения проектно-сметной документации.

Основные отличия между реконструкцией и капремонтом

Рассмотрим все отличия капитального ремонта от реконструкции.

Сроки

Реконструкция и капремонт отличаются друг от друга по своей длительности. Сроки обновления определяются на основании оценки технического состояния постройки или ее отдельных элементов.

Сроки исправления определенных неисправностей прописаны в нормах ВСН 58-88 (р). В частности, в этих нормах указаны поломки в рамках капремонта. Также сроки определяются таким документом, как «Нормы продолжительности капремонта» МЖКХ от 1982 года.

Периодичность

Плановые проверки, строительные работы, реконструкция и капремонт – все это различные формы услуг. Периодичность их выполнения регламентируется Ведомственными строительными нормами. Этими нормами устанавливаются стандарты длительности эксплуатации здания. После истечения этой длительности постройку рекомендуется ремонтировать.

В строительных нормах указано, что обновлять штукатурное покрытие нужно раз в 60 лет. После истечения этого срока проводится капремонт. Продолжительность эксплуатации плит перекрытия на балконах составляет 80 лет.

ВАЖНО! При принятии решения о ремонте можно учитывать фактическое состояние объекта. Если здание находится в хорошем состоянии, компания может изменять принятые сроки. Для изменения сроков нужно подготовить соответствующие аргументы.

К СВЕДЕНИЮ! Капремонт проводится чаще реконструкции.

Обязательность проведения

Проведение и капремонта, и реконструкции является обязательным. Организовать работу обязаны ЮЛ. Подробнее об осуществлении работ написано в статье 52 Градостроительного кодекса. Если предприниматель не будет исполнять свои обязательства по выполнению ремонта, его ждет ответственность на основании статьи 9.5 КоАП РФ.

ВАЖНО! Периодическое проведение капремонта обязательно. Даже если жильцы здания будут против выполнения работ, последние все равно будут проводиться. Реконструкция, как глобальное вмешательство в характеристики постройки, будет обязательной только в том случае, если есть соответствующие требования от местных органов власти или имеется инициатива от жильцов.

Кто должен оплачивать ремонтные работы

Здание обновляется за счет следующих средств:

• Накопления людей, проживающих в здании.
• Федеральные и региональные субсидии.
• Кредиты.
• Средства собственников.

Обычно капремонт выполняется за счет средств собственников. Однако если осуществляется глобальная реконструкция, средств владельцев, как правило, не хватает. Тогда привлекаются дополнительные средства.

Налоговый учет

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

• Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
• Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

• Положение о ремонте.
• Приказ на осмотр конструкций.
• Акт с указанием найденных неисправностей.
• Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
• Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились. При этом не важно, когда произошла фактическая оплата.

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Бухучет

В пунктах 7-8 ПБУ 6/01 указано, что траты на ремонт входят в начальную стоимость здания. Бухучет при реконструкции и при капремонте будет различным. Рассмотрим все нюансы.

Бухучет при реконструкции

В бухучете ОС принимаются к учету по своей начальной стоимости. Однако последняя может меняться в результате реконструкции. Меняться стоимость будет и в учете. Траты на реконструкцию относятся к капитальным вкладам. Траты будут фиксироваться на ДТ счета 08. После того как работы завершены, траты включаются в начальную стоимость.

В рамках бухучета выполняются эти записи:

• ДТ08 КТ60 (76). Фиксация трат.
• ДТ19 КТ60 (76). Учет НДС по проведенным работам.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ01 КТ08. Увеличение начальной стоимости здания.

Нужно прописать конкретную сумму увеличения стоимости. Она будет равна всем затратам на реконструкцию. Последние должны быть подтверждены документами.

Бухучет при капремонте

Для постепенного включения трат в ремонт рекомендуется сформировать резерв расходов. Проводки при капремонте будут следующими:

• ДТ20, 26, 44 КТ60, 76. Отражение работ.
• КТ19 КТ60, 76. Учет НДС.
• ДТ68 (субсчет «Расчеты по НДС») КТ19. Принятие НДС к вычету.

Все расходы на капремонт также должны подтверждаться документально.

Что относится к реконструкции жилого дома?

Реконструкция жилого дома может включать в себя различные работы, в зависимости от потребностей и целей владельца. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных видов работ по реконструкции жилого дома:

1. Изменение планировки и перепланировка внутреннего пространства. Это может включать в себя снос или перестройку стен, установку новых дверей или окон, изменение расположения комнат и т.д.

2. Обновление отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Это может включать в себя установку новых радиаторов, трубопроводов, кондиционеров, вентиляционных систем и т.д.

3. Ремонт кровли, фасада и окон. Это может включать в себя замену крыши, утепление стен, установку новых окон и дверей и т.д.

4. Реконструкция сантехнических коммуникаций. Это может включать в себя замену труб и сантехнического оборудования, установку новых санузлов и т.д.

5. Улучшение энергоэффективности дома. Это может включать в себя установку солнечных батарей, тепловых насосов, утепление стен и т.д.

6. Обновление интерьера и экстерьера дома. Это может включать в себя покраску стен, установку новых полов, обновление мебели и т.д.

7. Улучшение безопасности и комфорта жильцов. Это может включать в себя установку домофона, сигнализации, камеры видеонаблюдения и т.д.

8. Расширение жилой площади. Это может включать в себя строительство дополнительных этажей или пристроек.

В целом, реконструкция жилого дома может включать в себя любые работы, направленные на обновление, модернизацию и улучшение дома, чтобы он отвечал потребностям и желаниям владельца.

Видео. Чем отличается капитальный ремонт от реконструкции? ❘ Почему в 90 % случаев нужен капремонт?