Если вас привлекает идея покупки таунхауса исключительно из эмоциональных побуждений («как будто собственный дом» в городе, с собственным участком земли и множеством этажей и так далее), то дальше можете не продолжать чтение. Если вы задаетесь вопросом, является ли таунхаус домом или квартирой, следующие аспекты могут быть интересны.
Если вы уже владеете таунхаусом, но не знаете что такое «эффект от владения», — дальше вам тоже, — лучше не читать. Если ваш уровень дохода значительно выше среднего, — дальше можете не читать, — написанное относится только к объектам среднего и эконом класса.
Этот текст для тех, кто выбирает между квартирой, индивидуальным домом и домом «блокированной застройки» (таунхаусом) с бюджетом «комфорт – эконом».
«Не совсем законный»))) «таунхаус» на ИЖС.Таунхаус, — это очень тяжелый формат недвижимости для рынка. Метр квадратный в нём стоит ненамного меньше, чем в квартире, но за счёт большого общего количества метров, — общая стоимость, как правило, в два раза выше общей стоимости квартиры разумной площади для проживания средней семьи.
Уже четырехкомнатную квартиру продавать всегда было сложно, а таунхаус и подавно. К тому же, если на участке с домом (если участок нормальной площади) всегда можно что-то еще достроить/пристроить, то с таунхаусом такой вариант не прокатит. Да и проживание в таунхаусе в нескольких уровнях не очень удобно, особенно семьям с детьми.
Что я знаю про таунхаусы?
С таунхаусами пришлось плотно столкнуться в 2014 году, после начала очередного кризиса. Так получилось, что необходимо было срочно искать альтернативу «обычному» инвестиционному строительству многоквартирных домов.
Сектор малоэтажного строительства (малоэтажное многоквартирное, таунхаусы, ИЖС, ДНП и пр…) и всё что с ними связано (нормативная документация, порядок получения разрешений и экспертиз, себестоимость, подключения, спрос и т.д. и т.п.) детально рассматривали с коллегами не менее полугода. Много времени потратили на изучение конкурентов (что продают, как продают, кому продают, сколько времени продают и пр.), — причём изучали всё подробно, — ездили по офисам и объектам под видом покупателей.
К слову, — малоэтажным строительством до этого приходилось заниматься. Но это были «некоммерческие» проекты, — строительство (организация и контроль) разного рода резиденций, усадеб и пр… Для «мегабоссов» — руководителей/владельцев тех компаний, где приходилось трудиться. И делалось это в «факультативном» режиме, — в дополнение к своей основной работе.
Конкретно про таунхаусы:
1. Таунхаусы – это многоквартирные (по букве закона) жилые дома сблокированной застройки, где каждый блок стоит на собственном земельном участке и имеет отдельный вход, а так-же конструктив (стены-перекрытия) и инженерные сети независимые от остальных жилых блоков (секций). Каждый жилой блок – отдельный объект недвижимости.
2. Таунхаусы бывают трёх типов:
2.1. Законные. Застройка выполнена в соответствии с п.1 (см.выше)
2.2. Не совсем законные. То же, что и в п.1, только на земельном участке (как правило ИЖС) общем для всех блоков (секций). Продаётся как доля в общей собственности жилого здания и доли в земельном участке.
2.3. Совсем незаконные. То же, что и в п.1, только на земельном участке, предназначенном для чего угодно, но только не для жилого строительства (как правило это земли сельхозназначения для дачного строительства).
3. Себестоимость строительства таунхаусов (законных) дороже, чем индивидуальных домов на ИЖСе (м2 земельного участка предназначенного (по документам) для строительства сблокированной МНОГОКВАРТИРНОЙ застройки, как правило, стоит в два раза выше такого-же, — соседнего участка для ИЖС).
4. Подключение к инженерным сетям таунхаусов (законных) дороже, чем индивидуальных домов на ИЖСе (т.к. это многоквартирное жильё, то не действуют льготы (установленные государством) для ИЖСа, — приходится платить монополистам «полным рублём», — как за подключение обычного многоквартирного дома).
5. Дальнейшая реконструкция таунхаусов покупателями (с целью увеличения площади) возможна только теоретически, — на практике неосуществима (по документам это будет реконструкция многоквартирного жилого дома со всеми вытекающими отсюда последствиями).
6. Обслуживание таунхаусов (многоквартирных жилых домов) регламентировано законодательством. Отсюда, — добро пожаловать в управляющую компанию, со всеми нормативными сборами с м2 за коммуналку. Учитывая, что м2 в таунхаусе больше, чем в обычной квартире для средней семьи, то и общая сумма расходов – выше.
Отдельное заключение, — почему таунхаусы сложно продавать (не думайте, что если купите, — будете жить там вечно):
1. Основная масса покупателей (семьи с детьми), кто хоть раз приезжал на просмотр объектов – увидев лестницы с этажа на этаж, — отказываются от покупки. Иногда продавцы честно об этом предупреждают (автор сам когда-то рассматривал покупку 2-х уровневой квартиры, на что продавец честно сказал, — «дети есть? – не рекомендую»).
2. Общая стоимость таунхауса (законного), как правило, в два раза выше общей стоимости квартиры разумной площади для проживания средней семьи. Примеры и расчёты ниже.
Для сравнения несколько объектов в черте города Санкт-Петербурга в транспортной доступности 15 минут на авто до метро (текущие цены 2020 года) для условной семьи из 4-х человек (два взрослых и два ребёнка):
Таунхауз законный, общая площадь 200 м2, средняя стоимость 100 тыс.руб. м2. Общая стоимость 20,0 млн.руб.
Таунхауз «не совсем законный» (на фото ниже), общая площадь 120 м2, средняя стоимость 75 тыс.руб. м2. Общая стоимость 9,0 млн.руб.
Квартира в многоквартирном доме, общая площадь 80 м2, средняя стоимость 120 тыс.руб. м2. Общая стоимость 9,6 млн.руб.
Вывод: таунхаус — это вымирающий формат эконом и комфорт класса.
Если вы дочитали до этого места, — вам бонус:
Законных таунхаусов небольшой площади (в хорошей транспортной доступности и с хорошей инфраструктурой) не бывает, т.к. из-за большой (огромной) стоимости земельного участка (с документами под многоквартирное строительство), — строить небольшой объект на таком земельном участке просто не рентабельно.
Разновидность таунхаусов:
Дуплексы — домовладения на два хозяина с отдельными входами, на отдельных земельных участках.
Квадрексы – домовладения на четыре хозяина с отдельными входами, на отдельных земельных участках. Пример квадрекса на фото.
Отдельно будет ещё статья про строительство многоквартирников на ИЖСе, — что мы в итоге строили и что построили.
Этот текст про таунхаусы – «проба пера», версия первая. Если что не понятно, — оставляйте комментарии. Буду благодарен за конструктивные замечания.
Всем здоровья, удачи и финансового благополучия!
Что такое квартира в таунхаусе?
Квартира в таунхаусе – это тип жилой недвижимости, представляющий собой комбинацию элементов квартиры и таунхауса. Давайте разберем, что такое таунхаус и как он связан с квартирой:
-
Таунхаус: Таунхаус – это тип дома, который обычно имеет два или более этажа и примыкает к другим домам в ряду. Он может иметь собственный вход и небольшой участок земли, но при этом он является частью общего строительного комплекса. Таунхаусы обычно предоставляют более просторное жилье по сравнению с квартирами, так как они могут иметь несколько этажей и иногда даже маленький дворик.
-
Квартира в таунхаусе: Когда говорят о квартире в таунхаусе, это означает, что внутри многоквартирного комплекса, включающего в себя таунхаусы, есть отдельные жилые единицы, которые могут быть организованы в виде квартир. Эти квартиры могут занимать один или несколько этажей внутри таунхауса, но они по-прежнему имеют общие характеристики жилых помещений, такие как отдельные комнаты, кухня, ванная комната и т.д.
Таким образом, квартира в таунхаусе представляет собой жилое пространство внутри таунхаусного комплекса, которое может быть организовано в виде квартиры с собственным входом и индивидуальными удобствами. Этот формат сочетает преимущества общего управления и инфраструктуры комплекса с некоторой степенью независимости, как это бывает в отдельных квартирах или таунхаусах.
Видео. Малоэтажные загородные комплексы на примере ЖК Федоровское / Таунхаус плюсы и минусы
