В рамках специального проекта по повышению жилищной грамотности для семей с детьми мы сегодня будем изучать таунхаусы – особый вид жилья, который является своего рода сочетанием квартиры и загородного дома. Это удобное жилье, однако оно не подходит для всех. Давайте рассмотрим основные преимущества и недостатки таунхаусов.
На первый взгляд, демократичный таунхаус (двухуровневая квартира плюс участок) для среднестатистической семьи с тремя детьми просто не имеет альтернатив.
Во-первых, по цене типовой двушки в городе можно приобрести целый дом — от 70 до 100 кв. м, где у каждого будет свой угол, множество мест для хранения и простор для планировки «мокрых» зон. И здесь никто не ходит над головой!
Во-вторых, участок — продолжение дома. Это меняет стиль жизни. Можно и ягоды вырастить, и пикник организовать, и сборный бассейн для малышей наполнить. Причем участок небольшой — от сотки в рядовой секции до трех в торцевых. Забота о нем не съест все ваши выходные.
Наконец, вечером, вернувшись с работы, вам не нужно мучительно искать парковочное место. В общем, плюсы таунхауса очевидны. Однако, недостатки у такого жилья тоже есть. Остановимся на них подробнее.
Таунхаус: плюсы и минусы проживания со соседями
В таунхаусе ваша жизнь всегда на виду. Хорошо, если за брандмауэрной стенкой проживают люди, с которыми комфортно проводить досуг и которым вы можете доверить присмотр за ребенком. В остальных случаях это коммунальная квартира, где живут соседи с разными взглядами и укладами. Для одних загородная жизнь — это вечный праздник с шашлыком и песнями, другим — с утра в школу и на работу, у третьего — в доме слесарная мастерская, а во дворе — филиал подпольного автосервиса.
Поэтому прежде чем принять решение о покупке, знакомьтесь с возможными соседями.
Не стоит сравнивать с площадью квартиры
Продолжаем сравнивать плюсы и минусы таунхауса: от квартиры это жилье отличается не только этажностью, но и совершенном другим планировочным решением. Поэтому сравнивать площади их не очень корректно.
Блок-секции в недорогих проектах (по ценам малогабаритных квартир — до 5 млн руб.) бывают «сквозные» и односторонние. Первые имеют два выхода, вторые (самые компактные) могут иметь один выход и соседей с трех сторон.
В сквозных секциях больше возможностей для организации пространства. Например, можно сделать садик с парадным входом перед домом и хозяйственный двор позади. Но два тамбура съедят ценную площадь, так что это вариант для просторных секций.
Как правило, первый этаж компактного таунхауса — это объединенное пространство гостиной и кухни, а жилые комнаты расположены на втором этаже. В блок-секциях до 50 кв. м это или одна просторная спальня, или две миниатюрные (8-10 кв. м), например, родительская и детская. Лестница съедает около 4 кв. м площади этажа. Поэтому даже просторный санузел здесь вписать проблематично.
В двусторонних блок-секциях от 70 кв. м могут разместиться просторная комната и маленькая спальня, либо три спальни.
На первом этаже может размещаться гостевая или комната для пожилых родителей. Причем если речь о секции с двумя выходами, то это не просто комната, а комната с хобби-зоной в виде тамбура, крыльца-террасы и пространства во дворе. Плюс пространство для велосипедов, спортивного инвентаря, технического творчества и т.п.
Получается, что компактные секции по полезной площади меньше, чем аналогичные по метражу квартиры, а просторные — за счет связи с внешней средой (фактор «участок — продолжение дома») — больше. И вот почему.
- Комфортная лестница и прилестничная зона — это минус 6-8 кв. м. В компактной секции крутая одномаршевая лестница отнимет не меньше 3-4 кв. м. Но такая лестница неудобна для пожилых и потребует надежной защиты от маленьких.
- Тамбур при входе съедает от 4 кв. м, а если их два — то уже 8 кв. м. К продаже предлагают и секции без тамбуров — с входом прямо в кухню-гостиную. Это приемлемый вариант для дачи. Но при постоянном зимнем проживании без него не обойтись.
Сколько «квадратов» нужно для комфорта?
Комфортный минимум — комната 10 кв. м на одного и от 14 кв. м на двоих. Причем речь именно о жилых комнатах: проходная кухня-гостиная без тамбура — это не жилое помещение. А если в ней располагается настенный газовый котел — то тем более.
Двуспальная блок-секция — это жилье для семьи с одним ребенком. Если в семье двое малышей, то ваша семья перерастет такое жилище за несколько лет: как только малыши пойдут в школу, они вытеснят родителей в проходную кухню-гостиную.
Кстати, комнаты под крышей не только маленькие, но зачастую и душные — как в летнюю жару, под раскаленной крышей, так и зимой, когда вы щедро отапливаете первый этаж.
Транспорт и инфраструктура
Следующая группа проблем — невысокая транспортная доступность основных массивов малоэтажной застройки и неразвитость инфраструктуры.
Если вы хотите приобрести объект на Карельском перешейке и возить детей в городскую школу и себя в офис — это жилье не для вас. На пути в город вам придется вливаться в «бутылочные горлышки» вместе с жителями новых высоток «прикадья».
Что касается социальной инфраструктуры, то в южных районах области (Тосненском, Гатчинском) вам придется довольствоваться сельскими школами. В ближайшем к городу Всеволожском вашими «конкурентами» за места в детских садах и школах будут жители Кудрово, Янино и Мурино-Девяткино.
Но если у вас работа «на удаленке», а дети сидят с няней — то почему бы и нет?
Качество строительства
Оно, прямо скажем, не всегда высокое. Это нередко обусловлено тем, что малоэтажное строительство, по причине относительно небольших капиталовложений, становится «входным билетом» на строительный рынок для низкоквалифицированных девелоперов и подрядчиков. Далее — череда банкротств, смены собственников и подрядных организаций, упрощение проектов. Поэтому под видом нового таунхауса в Ленобласти сегодня легко приобрести объект, который долгие годы пребывал в состоянии долгостроя и разрушался под открытым небом.
Основной материал, из которого строили таунхаусы — газобетонные блоки. Есть проекты и из керамического кирпича (лучше и дороже), а также «каркасники» (так себе вариант, если секции не разделены брандмауэрными стенами).
Как правило, недорогие таунхаусы возводят на фундаментах типа «монолитная плита».Погреб и помещения в цокольном этаже сделать не получится.
Чаще всего блок-секции сдаются первичным покупателям без отделки. Если в наличии «голые» стены и не разведенные коммуникации, минимальный бюджет отделки составит 300 тыс. руб.
Что такое таунхаус: дом или квартира?
Таунхаус — это обиходное название. В официальных документах вы его не встретите. Такое жилье может быть и многоквартирным домом, и сблокированной застройкой, и даже индивидуальным домом. При этом сама блок-секция в ЕГРН также может быть обозначена как индивидуальный дом, или часть дома (1/2, 1/4 и т. п.), или квартира. Притом, что внешних отличий может не быть вовсе, и зачастую в пригородах Петербурга такие проекты соседствуют.
Все зависит от того, на каком по целевому назначению участке велось строительство и на что застройщик получал разрешение.
Если, согласно генплану муниципального образования, это территория сблокированной застройки, то строили классические таунхаусы — с глухими брандмауэрными стенами и индивидуальными участками.
Если разрешение получалось на строительство многоквартирных домов до трех этажей, то их и возводят, но с признаками классического таунхауса — отдельными выходами, двухуровневыми квартирами.
Третий вариант: на земле для индивидуального жилищного строительства ни многоквартирный, ни малоквартирный дом построить нельзя. Застройщики выкручивались, сделав дом с формальными признаками единого объекта, но с несколькими входами, санузлами и кухнями. Такие объекты обычно предлагают к продаже в долевую собственность.
В чем принципиальная разница?
Индивидуальный дом — это «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое… не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» (ГК РФ, ст. 1. п. 39).
Да, у индивидуального дома быть несколько собственников, входов, лестниц и кухонь. Но здесь все как в коммунальной квартире. У объекта долевой собственности только один плюс — привлекательная цена. Все остальное — жирные минусы.
- Если хотите сделать ремонт, его придется согласовывать с другими собственниками.
- Хотите получить семейную ипотеку, вложить в сделку материнский капитал или социальное пособие для многодетных на покупку жилья? Не выйдет.
- У сособственников есть преимущественное право выкупа, если вы намерены продать свое имущество. Поэтому при продаже вам придется уведомлять их о предстоящей сделке и собирать отказы. Но при этом любой совладелец может сделать множество «сюрпризов» другим, например, подарив часть своего имущества третьим лицам.
Дома блокированной застройки — это «дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком… расположен на отдельном земельном участке» (ГК РФ, ст. 49. п. 2.2).
У собственников сблокированной застройки, кроме глухих стен без проемов, общего имущества нет. Газовые котлы и вводы коммуникаций — индивидуальные. С водоснабжением и канализацией возможны варианты: они могут быть как центральными, так и локальными (индивидуальная скважина и локальное очистное сооружение). Второй вариант имеет больше минусов, чем плюсов.
Зато в сблокированной застройке чердак — ваш, участок — тоже ваш. Можно замостить площадку, сделать перепланировку, оборудовать мансарду или погреб.
Поставить хозблок — сложнее: если участок компактный, то капитальную постройку с фундаментом, вам, скорее всего, не согласуют по санитарным или противопожарным нормам. Но временные сборно-разборные конструкции без фундаментов (беседка, навес) — почти без ограничений.
Главный признак многоквартирного дома — наличие общего имущества и соответствующие ему правовые режимы. Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся лестничные площадки, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, ограждающие конструкции, а также земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
То есть, чердак, технический этаж, коммуникации и участок — общее имущество, и выделению в натуре не подлежит (ЖК РФ, ст. 37, п. 4). Хотите поставить беседку у крыльца — согласуйте с соседями, но не обижайтесь, если они будут ходить в нее как к себе домой, или ставить машину под вашим окном: имеют право. Но вы можете объединиться с ними, чтобы сделать общие парковки, зоны пикников, спортплощадки, организовать помещения для хранения.
Поэтому придется устраивать собрание, прописывать и согласовывать правила, но главное — дружить. То есть, таунхаус в статусе многоквартирного дома — это ни хорошо, и ни плохо. Просто он подразумевает другой уклад и другие правила игры.
В покупку блок-секции в статусе сблокированного дома или квартиры вы можете вложить материнский капитал, а также все виды социальных пособий (сертификат для многодетных, федеральный или региональный материнский капитал, военную ипотеку, а при покупке на первичном рынке — можно претендовать на семейную ипотеку под 6% годовых).
Лучший способ проверить — снять
Перед покупкой стоит внимательно изучить историю проекта по открытым источникам: что за таунхаус, плюсы и минусы, отзывы в соцсетях.
Обязательно посмотрите, как оформлен объект на публичной кадастровой карте Росреестра и генплане поселения на сайте муниципального образования (возможные варианты: индивидуальная застройка, сблокированная застройка, многоквартирный малоэтажный дом, индивидуальные участки, общий участок).
Перед покупкой строящегося объекта следует обращать внимание на статус участка, разрешения на строительство, репутацию застройщика. К сожалению, в большинстве случаев таунхаусы в пригородах Петербурга — это объекты с непростой судьбой.
Прежде, чем принять решение о покупке, попробуйте снять таунхаус в той местности, где вы намерены обосноваться на осенне-зимний сезон. Так вы сможете лично оценить плюсы и минусы жизни в таунхаусе.
Плюсы и минусы таунхаусов. Подведем итоги
Плюсы жизни в таунхаусе
- Участок — продолжение вашего личного пространства;
- Никто не ходит над головой;
- Вы не зальете соседей снизу;
- Свобода перепланировок (в многоквартирном доме кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами соседей снизу, в таунхаусе — можно);
- Индивидуальное парковочное место перед домом;
- Дети во дворе под присмотром;
- Можно организовать хобби-зону, разбить цветник, сделать огород;
- Индивидуальные газовые котлы позволяют не переплачивать за отопление;
- Можно пристроить террасу, увеличить крыльцо, поставить разборную беседку, навес, мангал;
- Можно организовать дополнительные места для хранения (чердак, антресоли, подлестничное пространство).
Минусы жизни в таунхаусе
- Ваша жизнь — на виду у соседей, шумные или недружелюбные соседи могут доставить дискомфорт;
- Под окнами ходят чужие люди;
- Большинство вопросов, связанных с эксплуатацией участка приходится согласовывать с сособственниками;
- Участок перед домом требует ухода;
- Коммунальные платежи как правило выше, чем в многоквартирном доме;
- Отсутствует инфраструктура шаговой доступности, в магазин и школу придется ездить на машине;
- Летом комнаты под крышей перегреваются;
- Входные тамбуры и лестница «съедают» полезную площадь;
- По полу первого этажа — «дует», под крышей — душно;
- Капитальную пристройку, или хозпостройку на участке в большинстве случаев сделать нельзя.
Что такое квартира в таунхаусе?
Квартира в таунхаусе – это тип жилой недвижимости, представляющий собой комбинацию элементов квартиры и таунхауса. Давайте разберем, что такое таунхаус и как он связан с квартирой:
-
Таунхаус: Таунхаус – это тип дома, который обычно имеет два или более этажа и примыкает к другим домам в ряду. Он может иметь собственный вход и небольшой участок земли, но при этом он является частью общего строительного комплекса. Таунхаусы обычно предоставляют более просторное жилье по сравнению с квартирами, так как они могут иметь несколько этажей и иногда даже маленький дворик.
-
Квартира в таунхаусе: Когда говорят о квартире в таунхаусе, это означает, что внутри многоквартирного комплекса, включающего в себя таунхаусы, есть отдельные жилые единицы, которые могут быть организованы в виде квартир. Эти квартиры могут занимать один или несколько этажей внутри таунхауса, но они по-прежнему имеют общие характеристики жилых помещений, такие как отдельные комнаты, кухня, ванная комната и т.д.
Таким образом, квартира в таунхаусе представляет собой жилое пространство внутри таунхаусного комплекса, которое может быть организовано в виде квартиры с собственным входом и индивидуальными удобствами. Этот формат сочетает преимущества общего управления и инфраструктуры комплекса с некоторой степенью независимости, как это бывает в отдельных квартирах или таунхаусах.
