- Какие виды строительных работ попадают под определение реконструкции?
- В каких случаях не требуется получение разрешения на реконструкцию?
Какие документы требуются для получения разрешения на реконструкцию? Можно ли законно утвердить и оформить самовольно перестроенный объект недвижимости? Эта статья может быть полезна владельцам недвижимости, адвокатам, представителям управляющих и эксплуатирующих компаний, а также инженерам-проектировщикам, занимающимся разработкой проектной документации для реконструкции зданий.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»
Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2021)
Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:
- Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
- Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.
При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.
Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:
- Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
- Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
- Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.
КОГДА НЕ ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ?
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
п. 2, ст. 51, ГрК РФ
Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.
Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:
- ОБЪЕКТЫ ИЖС
Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)
- НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.
- САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.
- ИНЫЕ СЛУЧАИ
Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.
КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ?
В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:
- Федеральный орган исполнительной власти;
- Орган исполнительной власти субъекта РФ;
- Орган местного самоуправления;
- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
- Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».
> В МОСКВЕ
Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)
> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Главное управление государственного строительного надзора Московской области
Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.
Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)
Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.
Стоимость услуги — бесплатно.
Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ?
В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:
- ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
- Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
- Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
- Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
- Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
- Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
- Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
- Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
- Заявление на выдачу разрешения;
САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ
Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).
- Административный штраф;
- Приостановка деятельности юридического лица;
Более того:
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Статья 222. Гражданский Кодекс РФ
Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.
Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:
- Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
- Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.
С ЧЕГО НАЧАТЬ?
Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.
Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.
Однако:
Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.
Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.
Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:
- ШАГ 1. ГПЗУ
На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.
- ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ
Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.
- ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ
В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
- ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР
Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.
Данная статья впервые опубликована на сайте ng-expert.ru
Кто дает разрешение на реконструкцию дома?
Разрешение на реконструкцию дома обычно выдается муниципальными органами власти, такими как городской или районный департамент по строительству и архитектуре. Правила и процедуры выдачи разрешений на реконструкцию могут различаться в зависимости от конкретного города или региона.
Перед тем, как начать реконструкцию дома, необходимо получить разрешение на строительство или реконструкцию от муниципальных органов власти. Для этого следует обратиться в местное управление строительного надзора или архитектурно-строительный отдел, представить проект реконструкции и получить разрешение на его реализацию.
В процессе получения разрешения на реконструкцию могут потребоваться различные документы, такие как проект реконструкции, смета расходов на реконструкцию, технический план здания и другие. В случае, если реконструкция связана с изменением границ земельного участка, также может потребоваться разрешение на изменение границ земельного участка.
Важно помнить, что реконструкция дома без соответствующего разрешения может привести к штрафам и другим правовым последствиям, а также может повлечь за собой снос построек в случае нарушения установленных правил и норм.
