Участок для строительства коттеджа — аспекты, о которых не задумывается каждый. советы от недвижимость onlíner

Разыгрываем iPhone 14! Скачайте приложение «Каталог Onlíner», чтобы участвовать!

Перед наступлением нового строительного сезона мы начинаем цикл статей, которые будут полезны всем, кто задумывается о возведении своего дома. Первый шаг – выбор земельного участка. Мы расскажем, где искать подходящие варианты, какие аспекты стоит учесть помимо коммуникаций, грунта и доступных дорог, и какие могут возникнуть скрытые нюансы и проблемы.

В отличие от дома земельный участок не перестроишь и не перенесешь. Поэтому к выбору не стоит относиться легкомысленно. Своим опытом с нами поделился строитель Алексей Беликов, который прямо сейчас возводит собственный дом под Минском и ведет видеоблог. Поиск подходящего участка занял у него полтора года.

— Важно понимать: идеальный участок вы вряд ли найдете. Особенно если ограничен бюджет, — сразу предупреждает Алексей. — В моем чек-листе было 17 требований: начиная от расстояния от МКАД и заканчивая соседями. По ходу дела пришлось отказываться от некоторых хотелок. Но есть вещи, на которые точно не стоит закрывать глаза. О них я и хотел бы рассказать.

Новый участок или «консерва»

Итак, мечта о загородной жизни наконец сподвигла вас на активные поиски участка. С чего начать, где смотреть варианты? Есть две схемы приобретения земли в собственность. Первая — государственный аукцион. Свободные земельные наделы в Минском районе продаются на открытых торгах, организатором которых выступает Минский областной центр инвестиций и приватизации. Анонсы аукционов со списком лотов публикуются примерно за месяц до их проведения. Там же есть карта с обозначенными границами участков — можно покататься и посмотреть все своими глазами.

Проблема в том, что торги проводятся не так уж часто — 1—2 раза в месяц. А порой на протяжении нескольких месяцев нет ни одного аукциона (как, например, было в конце 2020 года). И вот тут начинаешь смотреть объявления на «вторичке» — выбор большой, но есть нюансы.

— Самое важное — узнать, готов ли участок к продаже, — говорит Алексей. — Если нет, то телефонный разговор лучше не продолжать. Объясню почему. В Беларуси по законодательству нельзя продать землю на «вторичке» — можно либо вместе с введенным в эксплуатацию домом, либо с незавершенным законсервированным строением (как правило, с фундаментом). Одно время земельные участки в пригороде массово выдавались очередникам и многодетным семьям. Далеко не все смогли потянуть стройку финансово. Причем часто у людей не хватает денег даже на то, чтобы оформить фундамент. Кто-то предлагает: дайте нам авансом $10 000, мы документально оформим консервацию, а потом зачтем эту сумму при продаже участка. Мы сами чуть было не ввязались в такую схему — очень уж нравился один участок. Но если подумать о рисках, они слишком велики. Что, если продавец передумает, пропадет? Оформление может затянуться, а договор еще не гарантирует возврата денег. Ходи потом по судам… Хотя кто-то так покупает, и все хорошо, но я предпочитаю не рисковать.

Второй нюанс, связанный с покупкой участка на «вторичке», — состояние фундамента.

— Вы понятия не имеете, как он сделан, соблюдена ли технология, какая использовалась марка бетона. Демонтаж и вывоз могут стоить от $1000 до $5000 по курсу. Реконструкция под собственный проект — это тоже финансовые затраты, — подчеркивает специалист.

Живя в пригороде, придется много кататься и минимум дважды в день преодолевать большие расстояния. Само собой, чем ближе к Минску — тем дороже земля, чем дальше от города — тем дешевле и тише, но это ежедневная потеря времени и денег на дорогу.

— На стадии выбора участка мы с женой определили для себя радиус комфорта — это 20 км от МКАД. Такое расстояние, при котором мы будем тратить на дорогу не более 20 минут, — говорит Алексей. — Впрочем, если рядом с населенным пунктом проходит скоростная трасса, то вполне комфортным может быть расстояние в 25 и даже в 30 км. Каждый решает для себя сам.

Выбор направления

Что здесь важно в первую очередь, так это логистика и экология. Где находится работа, где живут близкие и друзья, где расположены сады и школы, в которые будут ходить дети. Если вы живете и работаете в Малиновке, то вряд ли стоит искать участок в направлении Логойска или Смолевичей.

Найти зеленые зоны с минимальной загрязненностью — не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. Вместе с Алексеем смотрим карту. Могилевское направление — неблагоприятная роза ветров, плюс кожевенный завод в Гатово, иловые отстойники в Синило, вся промзона Шабанов. Слуцкое — шумный военный аэродром в Мачулищах и неудобная трасса. Дзержинское — завод ЖБИ, птицефабрика, мясокомбинат.

— Поскольку сейчас мы живем в Колодищах, для нас оптимальным оказалось северо-восточное направление с его лесами и водохранилищами. Московское — вообще идеальный вариант, но оно заметно дороже всех остальных, что видно по результатам аукционов. Мядельское и витебское — тоже неплохо, к тому же дешевле. Ничего не имеем против гродненского и заславского направлений, но нам они не подходили по логистике. А могилевское, слуцкое и дзержинское не рассматривали в принципе из-за промзон и розы ветров, — поясняет свой выбор строитель.

Лес, поле, вода и комары

— Если нужен лес и виды из окна, надо уезжать подальше от цивилизации. В 40 км от МКАД таких участков хватает. Тогда логично рассматривать аукционы не в Минском, а, например, в Логойском или Молодечненском районах. Там конкуренция за землю слабее, а цены ощутимо ниже, — объясняет специалист.

Если участок на высокой позиции, с видом на бескрайние поля — это симпатично. Но приготовьтесь к запахам удобрений. Близость речки, озера или водохранилища — на первый взгляд, безусловный плюс. Но не всегда.

— Однажды вечером мы с женой приехали в Батуринку и были атакованы тучами злобных комаров. Поэтому прежде чем купить участок, стоит побывать там и утром, и вечером. И самому, и с женой. На некоторые вещи без супруги я никогда не обратил бы внимания, — отмечает Алексей.

Будущие соседи

Один из важнейших факторов, который многие недооценивают. Ведь покупка участка — это не только приобретение в собственность земельных соток, но и смена круга общения.

— Мне хотелось видеть рядом дружелюбных, морально адекватных людей с семейными ценностями. С которыми можно посидеть вечерком в бане, пожарить шашлыки. К которым, в конце концов, можно отправить в гости детей, — говорит собеседник. — От нескольких неплохих участков пришлось отказаться как раз из-за сомнительного соседства. В деревне Буденного человек устроил на участке свалку металлолома, в Гончаровке коттедж превратили в усадьбу и сдают на сутки, где-то на определенные мысли уже наводил забор из разноцветных фрагментов металлопрофиля.

Есть коттеджные массивы, где участки массово выделялись очередникам. Не хочу сказать ничего плохого, но, как правило, в таких местах стройки идут медленно, а насущные проблемы вроде сбора денег на подсыпку дороги решаются годами. Я уже не говорю о таких вещах, как строительство общей детской площадки.

В любом случае до покупки участка нельзя упускать возможность поговорить с соседями. Они расскажут много интересного: какие грунты, сколько метров до воды, все ли стабильно с электроэнергией и т. д.

— Общения с одним-двумя соседями будет недостаточно. Бывает так, что эти люди сами заинтересованы в покупке участка для своего сына или дочери. Могут всякого напридумывать. Такие случаи нередки, и важно подумать, приятно ли будет жить с соседом, который, возможно, затаит на тебя обиду за то, что ты перебил его ставку на аукционе. Впрочем, если место подходит и душа лежит к покупке, то этот пункт не должен волновать, — добавляет Алексей.

Ориентация по сторонам света

На самом деле важный пункт, о котором поначалу мало кто задумывается. Не обязательно даже приезжать на участок — достаточно открыть карту и прикинуть, как будет посажен дом и в какие окна по утрам и вечерам будет заглядывать солнце.

Самый плохой вариант — когда подъездная дорога расположена с южной стороны. Тогда солнце заливает входную группу и технические помещения, а задний двор находится в тени. В таком случае гостиная и спальни будут страдать от недостатка света. Конечно, архитектор может разместить гостиную с окнами на юг, но приятно ли будет жильцам любоваться не зеленой лужайкой, а собственным забором?

Подъездные пути

Асфальта не будет в 99% случаев. Как правило, присутствует гравийка или грунтовка. Их качество бывает разным.

— Подъездные пути — это важно! — убежден специалист. — Был у нас объект в деревне Цесино возле Мачулищей. Асфальт заканчивается, а дальше грунтовка в низине, метров 300. Осенью дорогу размывает, во время стройки она разбивается тяжелой техникой, потом ее подсыпают камнями, кирпичами и остатками бетона. Строительство дома далось непросто. Выгружали блоки на асфальт и возили погрузчиком до участка. От двойной разгрузки и перевозки около 10% блоков лопнуло. Люди, возводившие стены, ежедневно 300 метров грязи преодолевали пешком. Потом нагрянула зима, и стройку пришлось отложить до марта, пока дорога не подсохла.

Как правило, люди не ждут помощи от государства и сами скидываются на подсыпку дорог. Проблема в том, что в деревнях, где участки выделяются нерегулярно, бывает трудно собрать деньги. Кто-то еще не начал строиться, кто-то считает, что крыша важнее, а дорога подождет. В итоге дорога либо вечно разбита, либо ее строят 5 человек из 20 в надежде, что со временем соседи рассчитаются.

Сети

Участки «в чистом поле» уже почти не выставляются на аукционы. Как минимум где-то неподалеку будет линия электропередач, реже — газопровод.

— В описании лотов и в объявлениях на «вторичке» указано наличие коммуникаций, но этой информации недостаточно, — обращает внимание Алексей. — Что касается электроэнергии, важно выяснить, какая мощность выделяется на дом. Есть деревни, где выделяют по 4 кВт, — для комфортного проживания этого не хватит даже на бытовые приборы, не говоря уже об отоплении. Если нет газа, то 10 кВт — это минимум, который должен быть.

Не беда, если нет центральной канализации — септик стоит до $2000 по курсу. Своя скважина, исходя из глубины, обойдется в $3000—5000. Газ с подключением и согласованием проекта — порядка $5000 (но бывает и намного дешевле в зависимости от места и условий — прим. Onliner).

Конфигурация участков и рельеф

Бывают ситуации, когда и участок вроде бы недалеко от Минска, и с коммуникациями все в порядке, а на аукционе нет желающих его купить. Возможно, все дело в неровном рельефе и невыгодном расположении относительно соседей. Никто не хочет брать низину. Дренажная система, отведение воды, подсыпка — это большие затраты.

К удорожанию строительных работ приводит и активный рельеф. Работая с большими уклонами, предстоит потратиться на подпорные стены, террасы, более сложный фундамент. Однако некоторые целенаправленно ищут участок с перепадом, чтобы обыграть его поинтереснее. При должном усердии со стороны архитектора может получиться неординарный проект.

Важную роль играет и геометрия участка. Хорошим вариантом будут прямоугольники размером 25×40, 30×40 метров и т. д. Порой же встречаются земельные наделы в виде полосок шириной около 15 метров. Этот параметр неминуемо влияет на посадку дома, его планировку. Строительные нормы никто не отменял. К примеру, между деревянными строениями противопожарный разрыв должен быть не меньше 15 метров. И если у соседей тоже деревянные дома и они расположены близко к границам участков, то на размещение вашего дома просто не останется места.

— Конечно, грамотный архитектор найдет выход из любой ситуации, поработает с материалами, планировкой. В моей практике был дом шириной 6 и длиной 20 метров. Пожалуй, не очень хороший вариант. Поэтому перед покупкой участка важно понимать, какие есть ограничения и как может располагаться дом. Чтобы потом ни о чем не жалеть, — резюмирует Алексей.

В следующей статье мы расскажем об аукционах по продаже земли в Минском районе. Как принять участие? Что предлагают и по какой цене продают? Назовем самые дорогие и дешевые направления.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Как правильно выбрать участок для дачи?

Выбор участка для дачи — это важный шаг, который может повлиять на удовлетворение от дачного отдыха и будущее строительство. Ниже представлены некоторые факторы, которые стоит учитывать при выборе участка для дачи:

1. Месторасположение: выбирайте участок в месте, удобном для дачных поездок и не слишком далеко от дома. Определите расстояние, которое вы готовы ездить, чтобы добраться до дачи. Также убедитесь, что участок находится в безопасном месте и не подвержен опасности наводнения или оползней.

2. Рельеф: выберите участок с ровным рельефом, без опасных уступов и склонов. Это позволит удобно разместить строения и создать безопасную зону для дачных занятий.

3. Размер: убедитесь, что участок подходит для ваших потребностей. Он должен иметь достаточно места для дома, гаража, площадки для отдыха и возможно сада.

4. Растительность: учитывайте растительность участка. Он должен быть не только красивым, но и функциональным. Деревья, кустарники и трава могут служить укрытием от солнца и ветра, а также могут быть использованы для выращивания сада.

5. Грунт: узнайте о составе грунта на участке, так как это может повлиять на возможность выращивания растений. Также убедитесь, что грунт подходит для строительства, и нет необходимости в дополнительных затратах на его усиление.

6. Коммуникации: учитывайте наличие коммуникаций, таких как электричество, водоснабжение и канализация. Установка коммуникаций может быть дорогой, поэтому убедитесь, что они доступны на участке или близко к нему.

7. Соседи: обратите внимание на соседей и окружающую застройку. Это может повлиять на удобство и качество вашего отдыха на даче.

В целом, выбирая участок для дачи, стоит учитывать все вышеперечисленные факторы, чтобы создать комфортное и безопасное место для отдых

8. Солнечная экспозиция: учитывайте, на какую сторону света ориентирован участок. Например, если вы планируете выращивать сад, убедитесь, что участок находится на южной стороне, где есть достаточно солнечного света.

9. Зона отдыха: определите, какую зону вы хотите создать на своем участке. Если вы планируете создать зону отдыха, то убедитесь, что участок находится в спокойном месте и далеко от шумных дорог.

10. Разрешительная документация: проверьте, что участок имеет все необходимые разрешительные документы для строительства дома и других сооружений.

11. Близость к объектам инфраструктуры: учитывайте близость к объектам инфраструктуры, таким как магазины, больницы, школы и т.д. Это позволит сократить расходы на дополнительные поездки и сделает пребывание на даче более комфортным.

12. Безопасность: убедитесь, что участок находится в безопасном районе, где нет высокой преступности или других опасностей. Проверьте статистику по криминальной обстановке в районе, где находится участок.

Важно помнить, что выбор участка для дачи — это индивидуальный процесс, и каждый может оценивать различные факторы по-разному. Но учитывая эти факторы, вы сможете выбрать участок, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям и желаниям.

Видео. Топ Пять Реальных Ошибок При Выборе Земельного Участка | Как Выбрать Участок Для Строительства Дома