Выбор земельного участка для строительства загородного дома: полезные советы и рекомендации

• Выберите тип участка
• Изучите карты.
• Оцените качество дорог.
• Узнайте уровень грунтовых вод.
• Проверьте наличие коммуникаций.
• Посмотрите, что находится рядом.
• Резюме.

Итак, вы приняли решение о возведении своего собственного загородного дома. Теперь предстоит задача выбора и приобретения участка. Но это дело не так просто, как кажется на первый взгляд. Необходимо учесть множество аспектов: тип участка, его местоположение, состояние дорог и даже качество окружающей среды.

Выберите тип участка

Чтобы грамотно выбрать земельный участок под строительство дома, решите, для чего вам этот участок нужен. В зависимости от назначения, все участки можно разделить на четыре группы.

1. Участки огороднических некоммерческих товариществ (ОНТ)

Такие участки предназначены для земледелия. На них можно разводить огород, но нельзя строить жилой дом. На огороднических участках можно возвести только временные хозяйственные постройки: сарай для хранения инвентаря, погреб, душ и т.д. Если всё-таки построить на таком участке дом, то получить право собственности на него будет невозможно.

1. Участки садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ)

На таких участках можно строить и регистрировать объекты капитального строительства: жилые дома, дачи, гаражи, бани и другие объекты недвижимости.

Если жилой дом будет соответствовать всем требованиям, например, в нём не будет больше трёх этажей, то можно будет оформить постоянную регистрацию. Преимущества участков СНТ — более доступная цена, по сравнению с ИЖС и относительно низкие налоговые сборы. Недостатки — денежные сборы для благоустройства территории и проведение коммуникаций за свой счёт.

1. Участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Это участки для разведения скота, птицы, выращивания сельскохозяйственных культур. Есть два вида участков ЛПХ:

• Участки, расположенные на территории населённых пунктов. Их ещё называют приусадебными. На таких участках можно строить дома, в том числе и для постоянного проживания.
• Участки, расположенные за пределами населённых пунктов. Их называют полевыми участками. Такие участки используют для сельского хозяйства, но любое строительство на них запрещено.

Преимущество ЛПХ заключается в том, что вы можете перевести приусадебный участок в ИЖС, благодаря чему его стоимость повысится. Недостатки — ограничения по размерам выделенной земли (не более 0,5 га) и невозможность строительства дома на полевых участках.

1. Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Такие участки всегда находятся в населённых пунктах, и на них разрешено капитальное строительство.

Преимущество участков под ИЖС заключается в том, что в построенном на нём доме можно жить постоянно. Такой земельный участок позволяет своему владельцу выполнять любые строительные работы, подключаться к общим коммуникациям, прописывать себя и членов своей семьи. Главные недостатки участков под ИЖС — это относительно высокая цена и достаточно высокие требования при регистрации дома.

Таким образом, если вы хотите построить дом для постоянного проживания, то лучше приобрести участок под ИЖС или ЛПХ (в границах населённого пункта). Если вы планируете приезжать за город на выходные или в тёплое время года, то лучше выбрать участки СНТ и ДНП.

Изучите карты

Чтобы грамотно выбрать участок под строительство дома, получите о нём исчерпывающую информацию. Для этого найдите в интернете необходимые карты и внимательно изучите их.

Публичная кадастровая карта

Узнайте кадастровый номер приглянувшегося вам участка, откройте публичную кадастровую карту и нажмите кнопку поиска.

С помощью кадастровой карты можно узнать основную информацию об участке

Так вы можете узнать:

• Точную площадь земли.
• Её кадастровую стоимость.
• Точное расположение участка.
• Вид разрешённого пользования. Напомним, если вы хотите купить участок для постоянного проживания, то на карте должны быть указаны аббревиатуры ИЖС или ЛПХ. Если для временного, то СНТ, ДНП и ЛПХ.

Генеральный план

Это документ и несколько карт, с помощью которых можно узнать:

• Участки и объекты, которые находятся рядом с вашим участком.
• Объекты, которые могут появиться рядом с вашим участком в перспективе.

На этой карте можно увидеть не только существующие, но и объекты, которые могут появиться в перспективе

Находится ли ваш участок на особо охраняемой природной территории, а также в водоохранных или производственных зонах. Полный список зон, где лучше не приобретать участок, можно посмотреть в Земельном кодексе Российской федерации (статья 105). Если ваш участок попал в одну из этих зон, то лучше выбрать другую территорию для строительства.

А здесь можно посмотреть зоны, в которых запрещено обустраивать участки

Чтобы посмотреть генеральный план необходимого участка, нужно сделать несколько шагов:

• Посетите сайт Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП).

• Зайдите в раздел «Документы», нажмите на вкладку «Поиск по территории» и найдите свой населённый пункт.

• Далее появятся список документов, среди которых будет необходимый вам генеральный план.

Оцените качество дорог

Чтобы выбрать участок для строительства дома и не пожалеть, оцените качество дороги, которая к нему ведёт. Если к участку трудно или невозможно подъехать, то все остальные достоинства теряют свою ценность. Чтобы оценить качество дороги, обратите внимание на её покрытие:

• Бетон. Надёжный вариант, но не очень удобный: во время движения автомобиль может сильно трясти. Особенно на такой дороге «страдают» машины с низкой подвеской.
• Грунтовка. Попасть на участок по такой дороге можно только в сухую погоду. Во время дождей грунтовую дорогу размывает, и по ней невозможно проехать.

• Щебень. Чтобы грунтовую дорогу не размывало во время дождей, её покрывают щебнем. Такая дорога выглядит ровной и надёжной, но здесь есть подвох. Дело в том, что под слоем щебня, как правило, укладывают песчаную подушку, за счёт этого обеспечивается её прочность и долговечность. Но если строители сэкономили на песке или уложили его неправильно, то дорога, покрытая щебнем, очень скоро придёт в негодность.
• Асфальт. Дорога, покрытая асфальтом, самая удобная и надёжная. Только перед покупкой обратите внимание на то, есть ли на ней ямы. Если они на месте, то не желательно покупать участок, к которому такая дорога ведёт. Надеяться на то, что однажды кто-то займётся её ремонтом, не стоит.

Важно помнить, что зимой дороги заваливает снегом, и поэтому вам стоит узнать, кто занимается их чисткой. Хорошо, если снег на дорогах убирают местные власти. Иначе вам придётся это делать самим или тратить деньги на то, чтобы вызывать специальные службы.

Узнайте уровень грунтовых вод

С виду участок может быть большим, ровным и красивым. Но под землёй могут пролегать высокие грунтовые воды. В таком случае вы не сможете установить септик, потому что он просто всплывёт, а также построить подвал или погреб, потому что весной их затопит. Кроме того, высокие воды могут погубить урожай, а также разрушить фундамент дома.

Чтобы правильно выбрать участок под строительства дома, надо узнать, как глубоко пролегают подземные воды. Для этого следует провести геологические изыскания. Если продавец участка их уже сделал, то попросите его показать техническое заключение об уровне грунтовых вод. Он должен быть не выше 3 метров под землёй.

Есть и другие способы узнать, насколько глубоко находятся подземные воды:

• Загляните в близлежащие колодцы или просто спросите соседей.
• Сделайте скважины. Для этого возьмите садовый бур и проделайте на участке 3-4 ямы глубиной 3 метра. Если в течение 2-3 дней на дне скважин не появится вода, то она находится на достаточной глубине.
• Посмотрите на растения, которые есть на участке. Если на земле растёт много крапивы, осоки и камыша, то вода пролегает близко: до 3 метров от поверхности. А вот полынь и солодка указывают на то, что до воды более 3 метров.

Проверьте наличие коммуникаций

Чтобы выбрать участок для строительства, оцените его доступность к газу, чистой воде и интернету.

Про воду. Узнайте, какое в посёлке водоснабжение. Если центральное, то вам повезло: вы подключите водопровод и будете пользоваться чистой водой, не тратя деньги на дополнительное оборудование. Если автономное, то готовьтесь к тому, что нужно будет бурить скважину, приобретать насосную станцию и устанавливать фильтры для воды.

Насосная станция для частного дома

Про отопление. Выбор отопления зависит от того, как часто и долго вы будете проживать за городом. Если вы приобретаете участок и строите дом для постоянного проживания, то лучше выбрать газовое отопление. Газ дешёвый, и даже большие затраты на подведение к дому газопровода со временем окупятся. В таком случае посёлок, в котором вы присмотрели участок, должен быть газифицирован. Вы можете воспользоваться программой догазификации и подвести газопровод по более низкой цене (примерно 26 тыс. рублей), тогда расстояние от вашего участка до газораспределительной сети должно быть не более, чем 200 метров.

Если вы покупаете недвижимость для временного или периодического проживания, то лучше выбрать электрическое или твёрдотопливное отопление. 

Про связь и интернет.Многие не уделяют этому внимание, а зря. Если не будет сети, вы не сможете вызвать скорую или загрузить для ребёнка его любимый мультик. Если вы работаете удаленно, то наличие связи и интернета обязательно.

Посмотрите, что находится рядом

Очень важно, какие объекты находятся рядом с вашим участком, потому что многие из них могут причинить массу дискомфорта. Не стоит выбирать земельный участок под строительство дома, если рядом с ним расположены:

• Животноводческие фермы,промышленные предприятия, мусорные полигоны. Все эти виды построек объединяет одно — неприятный запах, который будет распространяться на несколько километров.

• Водоёмы, магазины и другие места массового скопления людей. Кажется, что жить рядом с речкой очень удобно: можно ходить купаться и жарить шашлыки. Но представьте, что об этом прекрасном месте знаете не только вы. К водоёму будут постоянно съезжаться отдыхающие, выпивать, шуметь и слушать громкую музыку. То же самое с магазином возле дома: хорошо, когда за продуктами недалеко идти, но вечером возле него могут собираться пьяные компании и не давать вам спокойно отдыхать. К людным местам можно отнести футбольные поля, сельские клубы, большие поляны, где все устраивают пикники. Советуем заранее вычислить людные места и купить участок подальше.
• Шумные соседи. Перед тем как купить участок, обойдите соседей и узнайте у них, живут ли неподалёку жильцы, которые устраивают громкие пьянки, разборки или постоянный ремонт.
• Железнодорожные пути, линии электропередач, заброшенные здания. Эти объекты могут представлять опасность для жизни и здоровья человека.

Желательно, чтобы недалеко от участка хоть какая-нибудь инфраструктура: детский сад, медпункт, аптека, автобусная остановка и т.д. При этом чем ближе будет расположен город, тем лучше. Так будет проще ездить на работу, отвозить детей в школу, на кружки или поликлинику.

Резюме

Итак, мы рассказали, как выбрать участок под строительство дома. Чтобы купить землю и не пожалеть, прислушайтесь к нашим рекомендациям:

• Решите, для чего вам нужен дом. В зависимости от этого, выбирайте тип участка. Если вы планируете жить в загородном доме постоянно, то приобретайте участок ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. Если вы будете приезжать за город время от времени, то берите участки СНТ или ДНП.
• Изучите карты в интернете. На них вы увидите, какие объекты находятся неподалёку, а какие появятся в скором времени. Также вы узнаете, не находится ли выбранный вами участок в охранной зоне.
• Обратите внимание на качество дорог. Если дорога к участку вся в ямах или сделана из грунтовки, то не стоит спешить с его покупкой.
• Узнайте уровень грунтовых вод. Подземные воды должны пролегать на глубине 3 метра и более.
• Выясните, какие коммуникации можно провести к участку. Хорошо, если будет возможность подвести газ и водопровод.
• Исследуйте ближайшую местность на наличие ферм, свалок, заброшенных зданий или железнодорожных путей. Если вы не готовы мириться с неприятным запахом и постоянным шумом, то лучше купить участок подальше от этих мест.

Что нужно сделать чтобы купить земельный участок?

Чтобы купить земельный участок, вам потребуется выполнить несколько шагов:

1. Определиться с целью покупки земли и выбрать подходящий участок в соответствии с этой целью. Например, если вы планируете строить дом, вам нужно выбрать земельный участок, подходящий для строительства.

2. Оценить финансовые возможности и установить свой бюджет для покупки земли.

3. Изучить правовые нормы, регулирующие покупку земли, в том числе градостроительные и земельные кодексы. Уточнить, какие документы нужны для покупки земли, и какие ограничения на строительство или использование участка существуют в данном районе.

4. Найти продавца и провести переговоры. Обычно земельный участок можно купить у частного лица или у юридического лица, которое занимается продажей недвижимости.

5. Заключить договор купли-продажи и произвести оплату. В договоре должны быть указаны все условия сделки, включая цену, размер участка, права и обязанности продавца и покупателя.

6. Зарегистрировать право собственности на земельный участок в соответствующих государственных органах.

7. Получить необходимые разрешительные документы для строительства или использования участка, если это требуется.

В зависимости от региона и вида земельного участка, на каждом из этих этапов может потребоваться дополнительные действия или формальности. Важно уточнять эту информацию у местных органов власти и юридических консультантов.

Видео. Как выбрать участок для строительства дома?