Здравствуйте! Это группа MDI. Мы специализируемся на создании уютных коттеджных поселков в Московской области. Сегодня мы поделимся с вами информацией о тонкостях, которые возникают при приобретении земельного участка. Приятного чтения!
Любой «незначительный» пункт в договоре может лишить покупателя денег и земли. На показе продают один участок – в передаточном акте прописан совершенно другой. Ну или через полгода-год после покупки приходит повестка на оспаривание сделки. Встречаются даже продажи участков под честное слово. Подобных ситуаций множество. И мы поможем вам их избежать.
Как вообще оформляется сделка
Итак, есть продавец и покупатель. Первый готов купить земельный участок, второй хочет его продать. Логично.
Как это юридически оформить? Врываемся в ГК РФ и смотрим статью 454 про договор купли-продажи.
Идем дальше. Теперь нам нужна 556 статья ГК РФ про передаточный акт. Этот документ обязателен при сделках с недвижимостью:
Поскольку продажа – передача права собственности за деньги покупателя, то смену владельца надо обязательно зафиксировать в Росреестре. Об этом говорит 131 статья ГК РФ.
Оплата происходит одновременно с подписанием документов. Продавец и покупатель относят их в МФЦ. Максимум через 9 рабочих дней появляется запись о новом собственнике земельного участка.
Итого:
- Нужен договор купли-продажи.
- Нужен передаточный акт.
- Нужно зарегистрировать переход собственности.
Вот так выглядит идеальный случай.
Только дьявол кроется в мелочах.
Давайте их разбирать.
1. Соответствие данных продавца в договоре и ЕГРН
Первым делом надо посмотреть совпадают ли личности продавца в договоре и выписке из ЕГРН. Вся информация указывается в «шапке»:
Если все совпадает, то в данном пункте переживать не стоит. Нужно только внимательно проверить на ошибки. Одна неправильная цифра в серии паспорта и придет отказ от Росреестра в регистрации сделки.
При отсутствии совпадений возможны два варианта.
Первый. Продажа ведется представителем по доверенности от собственника. В таком случае запрашиваем документ и идем его проверять:
Если в доверенности указан собственник из договора, то можно выдыхать. Перед вами официальный представитель продавца.
Второй. Покупателя явно хотят надурить. Особенно в тех случаях, когда продавец настаивает на сделке без гаранта или аккредитива.
2. Здравый ум и твердую память
Казалось бы, ну формальность и формальность. Чего чернила переводить. А вот и нет. Сделку на покупку земельного участка возможно оспорить или аннулировать при доказательстве недееспособности одной из сторон сделки.
Мы указываем данный пункт в каждом документе: дкп и передаточном акте
Эта простая фраза в договоре является доказательством того, что продавец и покупатель полностью отдавали отчет происходящему при совершении сделки.
3. Основание права и допустимый ВРИ
В договоре купли-продажи должно быть указано, на каком основании и праве участок принадлежит продавцу. Как правило, основание – это прошлый договор купли-продажи. Вид права: только собственность. В качестве подтверждения используется длинный номер государственной регистрации.
В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы рассказывали про категории земель и виды разрешенного использования. Они должны быть прописаны в предмете договора.
Пример. Продавец утаил реальный ВРИ, не указал в договоре. Покупатель начал стройку через месяц после сделки. После финального гвоздя – визит в МФЦ для постановки на кадастровый учет. ВРИ не соответствует, дом строить на такой земле нельзя.
Если по какой-то причине этих данных нет в договоре, надо попросить продавца их внести. Дополнительно проверить номер записи государственной регистрации. Тут снова два вероятных сценария:
- «Ой, извините, торопились. Конечно, все внесем» – все хорошо, но надо еще внимательнее смотреть документы от продавца.
- «Ой, да это ни к чему» – хлопаем дверью.
4. Размеры и цена участка
Размеры участка в договоре также должны соответствовать словам продавца. Покупателю говорят: «Да, ну тут 10 соток». В документе указано 9.6. Фактически это минус 40 квадратных метров. А цена указана как за 10 =)
В подобных случаях на стороне покупателя 3-ий пункт 37-ой статьи Земельного Кодекса:
Касаемо стоимости. В практике встречается указание заниженной цены участка для уменьшения налога на доходы. Такое делать не стоит, поскольку при обнаружении обмана прилететь может как продавцу, так и покупателю.
5. Расположение и кадастровый номер
В предмете договора должно быть указано точное положение участка и его кадастровый номер.
Тут два важных момента: что именно берет покупатель и где. Все должно соответствовать устным уверениям продавца.
6. Обременения
В договоре купли-продажи должны указываться ограничения и обременения.
Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life
Дополнительно нужно перепроверить обременения в выписке из ЕГРН и ПЗЗ.
7. Обязательства
Продавец говорит покупателю: «Свет будет, вода будет, все будет». В договоре же это не указывается. Только голая земля.
Как могут прописываться обещания – смотрим фрагмент договора на участок в поселке Сосны Village:
Также, в приложении к договору прописывается график работ по благоустройству.
В противном случае слова останутся только словами. И ничего по закону с продавца не спросить.
8. Соответствие данных в передаточном акте
Смысл передаточного акта в фиксации состояния земельного участка на момент покупки. Важно проверить соответствие данных из договора и акта: паспортные данные владельца, расположение, площадь и т.д..
В противном случае, есть риск получить отказ в регистрации или вообще лишиться денег и оказаться владельцем не той земли.
9. Наличие аккредитива
Аккредитив – специальный счет в банке для резервирования денег. Смысл в том, что покупатель закидывает туда средства, а продавец получает их после выполнения условий в договоре. В случае с земельным участком – по факту оформления собственности.
Так и что. Если продавец предлагает обойтись без банковского гаранта под разными предлогами, то это явно не к добру. Стоимость открытия и комиссия за использование несоизмеримы с потенциальными потерями.
10. Количество экземпляров
В начале статьи мы говорили о трех сторонах сделки: покупатель, продавец, Росреестр. Поэтому должно быть три экземпляра договоров купли-продажи и передаточного акта для каждого участника.
Отсутствие этого пункта может говорить о том, что договор является просто бумагой с текстом без юридического веса. В итоге сделка может быть оспорена: потеряются деньги и время.
Итоги
Проверка по этим 10-ти пунктам максимально обезопасит ваше время, нервы и деньги при покупке земельного участка.
Пишите в комментариях, какие темы по загородной недвижимости вам было бы интересно разобрать!
Если вы находитесь в поиске земельных участков без подводных камней, то предлагаем рассмотреть наши коттеджные поселки. Переходите на наш сайт и скачивайте полный пакет документов.
Что нужно сделать чтобы купить земельный участок?
Чтобы купить земельный участок, вам потребуется выполнить несколько шагов:
-
Определиться с целью покупки земли и выбрать подходящий участок в соответствии с этой целью. Например, если вы планируете строить дом, вам нужно выбрать земельный участок, подходящий для строительства.
-
Оценить финансовые возможности и установить свой бюджет для покупки земли.
-
Изучить правовые нормы, регулирующие покупку земли, в том числе градостроительные и земельные кодексы. Уточнить, какие документы нужны для покупки земли, и какие ограничения на строительство или использование участка существуют в данном районе.
-
Найти продавца и провести переговоры. Обычно земельный участок можно купить у частного лица или у юридического лица, которое занимается продажей недвижимости.
-
Заключить договор купли-продажи и произвести оплату. В договоре должны быть указаны все условия сделки, включая цену, размер участка, права и обязанности продавца и покупателя.
-
Зарегистрировать право собственности на земельный участок в соответствующих государственных органах.
-
Получить необходимые разрешительные документы для строительства или использования участка, если это требуется.
В зависимости от региона и вида земельного участка, на каждом из этих этапов может потребоваться дополнительные действия или формальности. Важно уточнять эту информацию у местных органов власти и юридических консультантов.
